Собрали риски, с которыми может столкнуться покупатель дачного дома
Покупка дачи, как и любой другой недвижимости, дело ответственное. Мало выбрать подходящий поселок, хороший дом с благоустроенным участком и коммуникациями, нужно еще проверить правоустанавливающие документы и самого продавца, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций.
С какими скрытыми трудностями может столкнуться покупатель дачи, рассказываем вместе с экспертами.
Улучшение жилищных условий остается самой популярной целью, на которую расходуется маткапитал. Полностью оплатить его за счет сертификата, конечно, не получится, но есть возможность доложить собственные сбережения или взять ипотеку. Обычно семьи тратят сертификат на покупку недвижимости, ее строительство или делают на бюджетные деньги реконструкцию жилья. Но любая ли такая покупка допустима? Скажем, можно ли купить землю на материнский капитал?
Так-то нет! Но есть нюансы. О них мы сегодня и расскажем.
Можно ли потратить материнский капитал на покупку дачи? Каким критериям она должна соответствовать? Ответы на эти и другие вопросы — в нашем материале
Один из самых популярных способов использования материнского капитала — покупка квартиры, в том числе в ипотеку. Но бывают ситуации, когда квартира у семьи уже есть и она хочет потратить сертификат на дачу, чтобы иметь возможность проводить лето и выходные за городом.
Можно ли направить маткапитал на покупку дачи и как это сделать — рассказываем вместе с юристами.
Дегтярева А.Г.
(19.06.2017 в 18:16:31)
Ваши права в разделе
Дача — это дом для сезонного проживания, обычно с мая по сентябрь включительно. Далее дом закрывается и консервируется до следующего летнего сезона. Бывают случаи, когда покупатели планируют жить на даче дольше, хотя на практике это невозможно. Поэтому перед покупкой нужно учитывать, как строился дом — для круглогодичного проживания или как летний.
«Некоторые покупатели думают, что они в летнем доме смогут проживать и в зимний период. Это ошибка. Для зимнего дома нужно хорошее утепление дома и все коммуникации и отопление», — предупредила Анна Почикаева.
Неузаконенные постройки
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».
«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.
На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.
Долги на даче
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.
Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.
Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».
Старые коммуникации
Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.
«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.
Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.
Проблемы с документами и регистрацией
Один из главных пунктов при покупке дачи или любой другой недвижимости — это проверка документов и возможные трудности с ними (в частности, неполный пакет документов). Например, у продавца может отсутствовать право собственности на земельный участок. По словам руководителя коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанны Колесниковой, в подавляющем большинстве случаев покупатели обходятся минимальной проверкой — заказывают выписку из ЕГРН, подтверждающую, что право продавца зарегистрировано в реестре. Однако проверять надо не только текущую запись в реестре, но также законность приобретения права собственности, отмечает юрист.
У продавца как минимум должны быть паспорт и правоустанавливающие документы на дачу (например, договор купли-продажи, документы на наследство). «Документов всегда должно быть два: на землю (подтверждающий право собственности) и на дом (если оформлены дом и земля). Договор купли-продажи всегда один, мы включаем туда и дом, и землю», — сказала эксперт офиса загородной недвижимости «Миэль» «На Николоямской» Анна Почикаева.
Крайне важна справка об отсутствии долгов по взносам, если участок в СНТ, ДСК и подобных объединениях граждан, продолжила Жанна Колесникова. «Если менялась категория участка или вид разрешенного использования, то нужны соответствующие документы. Дальше список зависит от конкретной ситуации», — пояснила эксперт.
Как потратить маткапитал на покупку дома с землей?
Второй вариант, это купить дом, а вместе с ним получить и земельный участок. Но и тут есть особенность. Если в договоре фигурирует земельный участок (а он при покупке дома, безусловно, фигурирует), ПФР вправе законно отказать в расходовании маткапитала. Чтобы этого избежать, рекомендуется оформлять покупку дома и участка двумя отдельными договорами. Если это кредит, то его тоже стоит оформить отдельно на каждый объект.
Если с этим проблемы, в договоре нужно выделить отдельно сумму, за которую приобретается дом, и отдельно суммы покупки участка. В договоре займа также должно быть четко понятно, сколько денег дается в долг на покупку дома, а сколько на землю. Не разобравшись в этом всем, ПФР легко может отказать вам, сославшись на наличие в договоре земельного участка. Так, например, было и с одной из ярославских семей: ПФР отказал в расходовании маткапитала на покупку дома, несмотря на то, что суммы в договоре (на покупку дома и земли) были разделены. Благо, ВС РФ восстановил справедливость (Определение ВС РФ №8-КГ17-16 от 30.01.2018).
Сам процесс покупки стандартный:
Правда, описанное выше все равно относится к случаям, когда использовать маткапитал на покупку земельного участка нельзя – и строительство, и купля-продажа оформляются в отношении жилых помещений. Только так можно гарантировать одобрение со стороны ПФР. Впрочем, лучше заранее получить письменное разъяснение по вашему запросу, уточнив все особенности своей ситуации – на слово верить сотрудникам ПФР не рекомендуем.
Можно ли купить дачу на маткапитал
Раньше средства маткапитала можно было потратить только на покупку, строительство или реконструкцию дома на землях, которые предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Но с 2020 года у россиян появилась возможность направить сертификат и на покупку дома в садово-некоммерческом товариществе (СНТ).
«Действительно, маткапитал можно потратить на покупку, строительство и реконструкцию дома на садовом участке (именно дома, а не участка). Но при этом важно понимать, что дом должен быть пригоден для постоянного проживания, то есть он должен иметь статус объекта индивидуального жилищного строительства», — отметил президент Международной коллегии адвокатов Москвы «Почуев, Зельгин и Партнеры» Александр Почуев.
Потратить маткапитал на покупку дачи можно по общему правилу — когда ребенку исполнится три года. Исключение — выплата первоначального взноса или погашение ипотеки. В этом случае воспользоваться маткапиталом можно сразу после рождения или усыновления ребенка.
Покупка дачи с прописанными людьми
Неприятностью могут стать прописанные в доме люди, о которых покупатель не знал и не проверил этот момент. Прописывают через домовую книгу, которая находится на руках владельца. Но бывает так, что при продаже дома владелец не передает ее покупателю и последний приобретает дом с прописанными в нем людьми, отметила начальник отдела управления загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова.
Нередко дачные или садовые дома юридически не являются жилыми. На дачный отдых этот факт никак не влияет. Но прописаться в таком доме просто так не получится. Для этого потребуется перевести его из садового в жилой. Подробнее, как это можно сделать, читайте в нашем материале: Прописаться на даче: как перевести садовый дом в жилой и сэкономить.
Пример из практики Татьяны Максимовой:
— Покупатели приобрели ветхий дом в стародачном месте в Подмосковье. Продавцы сказали, что домовой книги нет. Сам дом был реконструирован, построен практически новый дом. В итоге оказалось, что в нем прописано три человека, один из которых находится в психоневрологическом интернате. Новым владельцам пришлось выписывать их.
Как использовать маткапитал на покупку дачи
В целом сама процедура использования маткапитала на покупку дачи не отличается от покупки другого объекта недвижимости. Руководитель департамента контроля качества Amulex.ru при покупке дачи с маткапиталом рекомендует придерживаться следующего алгоритма действий:
1. Определиться с выбором дачи и получить консультацию в Пенсионном фонде. «Поскольку жилой дом обладает множеством индивидуальных особенностей, во избежание отказа в перечислении продавцу средств маткапитала рекомендуем предварительно посетить орган ПФР и поговорить о перспективах сделки с сотрудником Фонда», — отметила юрист.
2. Получить от продавца документы на приобретаемый объект (земельный участок и дом) для анализа законности будущей сделки;
Необходимый пакет документов
3. Заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Договор заключается в письменной форме. В некоторых случаях подлежит обязательному нотариальному удостоверению (если, например, объект находится в общей долевой собственности и одним из продавцов является несовершеннолетний). В договоре указывается, что объект приобретается на средства (в том числе на средства) маткапитала;
4. Зарегистрировать переход права собственности на основании договора в Росреестре;
5. Обратиться в территориальный орган ПФР с заявлением о распоряжении маткапиталом и пакетом документов. Сделать это можно как удаленно (по почте, через портал госуслуг или сайт ПФР), так и лично в МФЦ или территориальном органе ПФР (в этом случае понадобятся оригиналы всех документов);
6. В течение десяти рабочих дней заявление должно быть рассмотрено. Данный срок может быть увеличен до 20 рабочих дней в случае неполного пакета документов. Если заявление удовлетворено, денежные средства перечисляются на счет продавца в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения.
Какой должна быть дача
Сам дачный дом должен быть пригодным для постоянного проживания, чтобы в нем можно было прописаться. Кроме того, такое строение должно соответствовать ряду требований, установленных градостроительными нормами. А именно:
«Дом, расположенный на земельном участке «для садоводства», отвечающий вышеперечисленным параметрам и сведения о котором как о жилом внесены в ЕГРН, вполне пригоден для приобретения на средства материнского капитала», — пояснила Нурида Ибрагимова.
При каких условиях можно заменить землю на деньги
Введение самой возможности получения денежной компенсации вместо земли предоставляет многодетным семьям гораздо большие возможности. Не нужно долгое время ждать свою очередь, не нужно тратить время и деньги на проведение коммуникаций к отдаленным участкам, не нужно ждать несколько лет, чтобы его продать, и получить деньги на более важные задачи.
Требования к тем, кто хочет получить денежную компенсацию вместо земли:
Иными словами, требования практически такие же, как и для получения бесплатного земельного участка. Замена участка денежной компенсацией возможна, когда в городской черте или близлежащих районах получить землю не предоставляется возможности, либо если у субъектов РФ отсутствуют финансы на формирование земельных участков, строительство транспортной, инженерной инфраструктур.
В каких регионах можно получить денежную компенсацию
Мы уже писали ранее — не во всех субъектах РФ у многодетных семей имеется такая возможность. Решение об установке дополнительной меры социальной поддержки многодетных семей в виде единовременной денежной выплаты взамен предоставления в собственность бесплатного земельного участка полностью находится в ведении муниципальных образований.
Иными словами, администрация того или иного региона в нашей стране самостоятельно принимает решение о том, разрешить ли многодетным выплачивать деньги вместо земли или нет. И если да, то какие дополнительные требования будут применяться к заявителям, а также к направлениям использования выплаченных средств. Рассмотрим для примера несколько регионов, где такая льгота имеется:
Москва и Московская область
В Москве земельные участки для многодетных семей уже несколько лет как не выдаются, и даже заявления на их предоставление не принимаются. Семьям сразу же предлагают получить денежную компенсацию. В Подмосковье ситуация лучше – можно один раз получить землю в общую долевую собственность, или деньги получить.
Требования: гражданство РФ всех членов семьи, проживание на территории Москвы или МО не менее 5 лет, наличие не менее 3 детей, проживающих на той же территории, отсутствие другого земельного участка в Московской области размером от 6 соток или жилых домов в собственности.
Приморский край
Многодетные семьи смогут получить денежные средства из местного бюджета по письменному заявлению. Выплата из средств местного бюджета будет целевой: её можно будет потратить на приобретение или строительство жилья, покупку земельного участка, а также на первоначальный взнос по ипотеке или погашение долга по жилищному кредиту.
Есть обязательные требования для получения данной меры поддержки. В частности, необходимость проживания граждан до обращения за предоставлением земельного участка не менее 3 лет на территории Приморского края, а также их постановка на учет в качестве нуждающихся в жилье.
Иркутская область
Здесь многодетные семьи могут рассчитывать на выплату в размере 200.000 рублей в том случае, если стоят в очереди на получение земельного участка более 3 лет. Полученные денежные средства можно направить на покупку жилья или земли на территории области, оплату по ДДУ, погашение ипотеки, оплату услуг организации на строительство дома или подключения его к коммуникациям.
Тюменская область
Если семья не хочет ждать своей очереди на землю, то она может получить денежную компенсацию. Её размер определяется так: средний по области показатель кадастровой стоимости земельного участка умножают на 10 соток (это максимальная площадь участка, которая может быть выдана семье).
Конечно, кадастровая стоимость намного ниже рыночной, но все равно можно получить порядка 350-400 тысяч рублей. Эти деньги на руки не выдают, их перечисляют сразу в банк для погашения ипотеки, либо непосредственно продавцу жилья или земельного участка.
Калининградская область
Если семья выбирает денежную компенсацию вместо земельного участка, то в Калининграде можно получить 400.000 рублей. Эти деньги можно потратить на покупку земли, оплатить первый взнос по ипотеке или погасить основной долг по жилищному кредиту.
Кроме того, с 2023 года жители Калининграда смогут направить эти деньги на покупку недвижимости по договору участия в долевом строительстве. Планируется, что данная мера поддержки будет действовать до 1 июля 2023 года.
Калужская область
Многодетные семьи, нуждающиеся в жилье, могут получить 150.000 рублей вместо земли. Эти деньги можно направить на первый взнос по ипотеке, оплату по ДДУ, оплату ипотечного кредита, покупку жилья или участка. Компенсация выдается в виде свидетельства о праве на социальную выплату. Распорядиться деньгами можно в течение полугода.
Республика Марий Эл
Здесь семьям выдают уже 250.000 рублей для покупки земельного участка на территории республики, а если выбранный участок стоит дешевле, то будет компенсирована фактически потраченная сумма. Купленный участок должен быть оформлен в долевую собственность на всех членов семьи.
Амурская область
Здесь готовы предоставить 400.000 рублей на цели покупки жилья, оплаты первого взноса или основного долга по ипотеке, а также покупки земли для ИЖС. Важно проживать на территории области не менее 3 лет, нуждаться в жилье и не иметь другой земли в собственности.
Отсутствие межевания
Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.
По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.
Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.
Частые вопросы
Да, согласно требованиям законодательства РФ, многодетные семьи имеют право на получение бесплатных земельных участков в порядке очереди, при соблюдении определенных условий.
Можно ли вместо земельного участка получить деньги?
Да, в ряде регионов России предусмотрена возможность оформления денежной компенсации вместо получения денежного участка, например, в Калининградской, Свердловской и челябинской области, в Пермском крае и т.д.
Сколько можно получить?
Все зависит от региона, выплата может быть назначена в размере от 150 до 400 тысяч рублей, но в среднем она составляет около 200.000 рублей.
Как многодетной семье получить компенсационную выплату?
Для этого нужно обратиться в местную администрацию или в отделение социальной защиты.
В 2023 году сумма материнского капитала при рождении первенца составила 589,5 тыс. руб., а при рождении второго ребенка — 779 тыс. руб. Если родители уже получали маткапитал на первого ребенка, то размер выплаты на второго будет 189,5 тыс. руб., следует из материалов к бюджету Фонда пенсионного и социального страхования России.
Еще одно важное условие при покупке любого объекта недвижимости — выделение детских долей. Дом, построенный или купленный с использованием маткапитала, обязательно должен быть оформлен в общую долевую собственность обоих супругов и всех детей, напомнил партнер консалтинговой компании Vassian Сергей Попов. «Размер долей и алгоритм расчета в законе не оговариваются, на практике детям обычно выделяют доли, пропорциональные их части материнского капитала», — отметил он.
Выделить доли следует в течение шести месяцев, которые исчисляются в зависимости от способа приобретения недвижимости. Например, при покупке готового дома отсчет идет от даты перечисления Пенсионным фондом средств продавцу по договору купли-продажи. А в случае покупки с использованием ипотеки — от момента снятия обременения с жилого помещения, то есть погашения кредита, пояснил Сергей Попов.
Нурида Ибрагимова, руководитель департамента контроля качества Amulex.ru:
— Понятия «дача» на сегодняшний день в законодательстве уже не существует, оно осталось в житейском обиходе и подразумевает дом на земельном участке, находящемся на территории СНТ. Здесь в связи с реализацией права на маткапитал под термином «дача» имеется в виду не земельный участок, а расположенное на нем строение.
Приобрести дачу на средства маткапитала вполне возможно при соблюдении определенных условий. Покупатель должен осознавать, что маткапитал используется исключительно для расчетов за дом. Оплата стоимости участка производится за счет собственных средств семьи или из иных источников. Дачный земельный участок должен иметь назначение «для ведения садоводства». От покупки дома на участке со статусом «для ведения огородничества» стоит воздержаться, поскольку на такой земле возможно размещение лишь хозяйственных построек, а возведенный здесь «жилой дом», даже если, по сути, он является жилым домом со всеми коммуникациями, законным без изменения вида разрешенного использования земельного участка быть не может.
Наложение границ
Еще одна возможная проблема при покупке дачи — наложение границ земельного участка на границы участков соседей или общего пользования. «Очень часто в поселках можно наблюдать такую картину: один сосед немного сдвинул забор на участок другого, следующий сделал то же самое, и в итоге собственник крайнего участка может недосчитаться нескольких соток земли. Худший вариант — обнаружить, что купленный вами дом фактически стоит на земле соседа», — привела пример Жанна Колесникова. По ее словам, частным случаем такой проблемы может стать наложение границ земельного участка на границы лесного фонда. Это может помешать строительству на нем.
Чтобы такого не произошло, лучше обратиться к кадастровому инженеру, который должен сверить координаты из выписки ЕГРН на конкретную местность с помощью геодезического оборудования. Проверить наложение границ на границы лесного фонда можно на соответствующих региональных порталах, например на геопортале Подмосковья. «Если наложение границ есть, то попросите продавца его исключить перед сделкой. Как правило, в большинстве случаев это можно сделать в упрощенном порядке за несколько дней», — добавила юрист.
Как многодетной семье получить землю бесплатно
Земельный участок в собственности является для многих россиян большой ценностью, ведь он позволяет осуществить многие цели: построить дом для проживания своей семьи, организовать дачу на летний период, разбить небольшое подсобное хозяйство и т.д. В большинстве городов земля не является дешевой, особенно если рядом с ней проложены все необходимые коммуникации, стоимость может начинаться от 500-700 тысяч рублей за стандартные 6 соток.
Федеральное законодательство, а именно статья 39.5 Земельного кодекса РФ позволяет передавать находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки бесплатно в собственность многодетных граждан. Такая мера государственной поддержки очень важна, т.к. семьи, воспитывающие троих и более детей, в первую очередь нуждаются в улучшении жилищных условий, и создании комфортного уровня жизни для всех членов семьи.
Программа по безвозмездному оформлению земельных участков для многодетных семей начала действовать в 2011 году. Порядок предоставления участков при этом устанавливается региональными законами, потому как в каждом субъекте имеется разное количество нуждающихся семей и земель, пригодных для использования.
Какие требования выдвигаются к семье для получения участка:
Регионы самостоятельно могут определять дополнительные требования к многодетным семьям, которые рассчитывают на данную меру поддержки. Например, выдвигать условие по наличию регистрации в регионе проживания, сроку этого проживания, наличия другой земли и т.д.
Несмотря на то, что такая мера поддержки является весьма существенной социальной льготой, пользуются ею далеко не все семьи, даже если они имеют право на участок. Ведь получение земли может быть сопряжено с большим количеством сложностей:
Все эти проблемы длились долгое время, очередь льготников увеличилась, а у субъектов РФ все также была проблема с подходящими земельными ресурсами. И решение было найдено — в 2015 году заработал Федеральный закон, по которому многодетные семьи получили право на оформление денежной компенсации (поправки внесены в ст. 39.5 Земельного кодекса РФ и в главу 1 ЖК РФ). Но конечно, только при выполнении определенных условий.
Как потратить маткапитал на строительство?
Итак, чтобы пустить госпомощь на строительство дома, у вас уже должен быть земельный участок. И такая земля должна подходить под строительство в соответствии с видами разрешенного использования. Но если строиться без привлечения заемных средств, потратить маткапитал можно только через 3 года после рождения ребенка, на которого оформлен сертификат.
Строить можно и своими силами, и руками подрядчиков. Если привлекать строителей, ПФР перечислит средства на счет подрядной организации. Для этого необходимо обратиться в Фонд и представить (п. 10 Правил, утв. Постановлением Правительства № 862 от 12.12.2007):
Вместе с заявление о расходовании средств маткапитала подайте эти документы в ПФР. В течение месяца Фонд рассмотрит их и перечислит деньги подрядчику.
Если вы строитесь своими силами, деньги отдадут вам. Но не просто так, а в качестве компенсации расходов, о которых придется отчитаться. Да, ПФР будет проверять, действительно ли вы построили дом. Процесс получения денег будет проходить в 2 этапа:
В обоих случаях документы для оформления государственной помощи можно подать лично в ПФР, в МФЦ, по почте или удаленно – на портале Госуслуг.
Если дача покупается в ипотеку
Дачу можно купить и в ипотеку, направив средства маткапитала на уплату первого взноса или на погашение кредита. В схеме появляется еще один участник — банк, предоставляющий кредит, порядок действий несколько усложняется, отмечает Нурида Ибрагимова.
По словам юриста, основной сложностью как для получения кредита, так и для перечисления средств ПФР является подбор объекта. «И Фонд, и банки не горят желанием связываться с индивидуальными жилыми домами, поскольку такая недвижимость, расположенная в основном в сельской местности, зачастую является не столь ликвидной, как, например, квартира в новостройке. Проверка технического состояния дома является непростой процедурой», — поясняет она.
Поэтому нередки отказы и Фонда в направлении денежных средств, и банка в одобрении кредита. В случае отказа банка покупатель может обратиться в иную кредитную организацию. Отказ же Пенсионного фонда может быть обжалован в судебном порядке, отметила эксперт.
4 вопроса о покупке дачи с маткапиталом
Отвечает президент Международной коллегии адвокатов Москвы «Почуев, Зельгин и Партнеры» Александр Почуев:
1. Что делать, если дача является не единственным жильем?
— В законе нет требования о том, что дача должна являться единственным и основным жильем, главный критерий — покупка улучшает условия жизни семьи.
2. Необходимо ли сохранять чеки при постройке или реконструкции дачи?
— В законе также не указывается требование об их обязательном предоставлении, однако их стоит сохранять, так как в спорных ситуациях они могут являться доказательством в вашу пользу.
3. Можно ли приобретать дом у членов семьи или близких родственников?
— У членов семьи однозначно приобретать дом нельзя. Что касается близких родственников, то прямого запрета нет, однако к таким сделкам Пенсионный фонд России может относиться с повышенным вниманием, что в свою очередь может повлиять на отказ в перечислении средств на приобретение.
4. Что необходимо указать при оформлении договора на покупку дачи?
— Важно, чтобы стоимость дома была указана отдельно от цены на землю, так как использовать материнский капитал можно только на покупку недвижимости.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Продавец-банкрот
Проверять важно не только документы на дачу, но и самого продавца (есть ли у него долги, ведутся ли в отношении него судебные разбирательства). К примеру, наличие у собственника на момент сделки крупных долгов может привести к потере дачного домика в случае, если прежнего собственника признают банкротом.
Чем более крупные долги у продавца, тем выше риск его банкротства и возможного оспаривания сделки, предупреждает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнры». «Теоретически можно оспорить сделку, совершенную за три года до банкротства продавца. Однако чем меньше промежуток времени между признанием должника банкротом и сделкой, тем риск выше», — добавила она.
Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, необходимо проверить, не возбуждено ли в отношении продавца дело о банкротстве, нет ли вынесенных решений суда и возбужденных исполнительных производств на крупные суммы, рекомендует юрист.
Где проверить
Возбужденное дело о банкротстве можно проверить на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Судебные акты можно проверить на сайтах суда общей юрисдикции и участка мирового судьи по месту регистрации продавца и месту нахождения земельного участка. Возбужденные исполнительные производства — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если покупаемые объекты находятся в общей совместной собственности, то надо проверять также и супруга собственника, даже если право зарегистрировано только на имя одного.
Подробнее о проверке собственника читайте в нашем материале: Как проверить продавца квартиры и не попасть на мошенника. Чек-лист
Как многодетной семье получить денежную компенсацию
Чтобы семья могла получить деньги вместо земельного участка, необходимо уведомить об этом городскую администрацию. Сначала нужно обратиться в отделение социальной защиты по месту жительства за консультацией, чтобы получить список документов для сбора.
Как правило, нужно принести:
Собранный пакет документов передается в местный орган социального обеспечения, после чего пишется заявление на выдачу денежной компенсации одним из родителей. Подписать заявление должны все члены семьи, достигшие 18-летнего возраста.
Также заявление можно подать через сайт Госуслуги при наличии подтвержденного аккаунта или через МФЦ. После регистрации заявления, специалист изучает предоставленные документы, а также жилищные условия граждан, после чего по указанным в заявлении контактам приходит решение. В случае, если оно будет положительным, многодетной семье выдается либо денежный сертификат.
Земельный участок за маткапитал
Да, использовать материнский капитал на покупку земли нельзя. Статья 10 ФЗ № 256 «О дополнительный мерах господдержки семей, имеющих детей» определяет исчерпывающий перечень целей, которые будут считаться улучшением жилищных условий, и на которые можно потратить маткапитал. Покупки земли там нет, сертификат можно потратить только на покупку, строительство или реконструкцию жилого помещения. Поскольку земельный участок не является жилым помещением, его покупка не считается улучшением жилищных условий.
А потому на эти цели потратить маткапитал нельзя. ПФР никогда не одобрит оплату земельного участка за счет сертификата. И это, вроде бы, понятно. Но что, если это земельный участок для будущего строительства? Или, скажем, земля, на которой уже построены жилые помещения? Может быть, есть какие-то исключения для российских семей?
К сожалению нет. Какое бы назначение не имел земельный участок, какие бы постройки на нем ни были сооружены, и что бы семья ни собиралась построить на этом участке, потратить маткапитал на сделку купли-продажи именно земельного участка не получится. Это же касается и намерений использовать материнский капитал на землю под строительство.
Но есть нюансы!
Во-первых, совершенно никто не может вам запретить купить земельный участок за свои собственные сбережения, а маткапитал уже потратить на строительство дома на таком земельном участке. Такое расходование вполне себе законно, в ФПР его должны будут одобрить.
Во-вторых, закон не запрещает тратить сертификат на покупку жилого дома. А вместе с таким домом обязательно отчуждается и земельный участок, на котором он стоит, при условии, что он принадлежит владельцу дома (п. 4 ст. 35 ЗК). Другими словами, если вы купите за маткпитал дом, то купите за него и земельный участок. Так-то!
Теперь разберемся в особенностях.