Сертификат на возмещение убытков в случае потери или ограничении прав собственности

Представляю вашему вниманию обзор судебной практики по вопросу возмещения убытков собственникам земель с особыми условиями использования.

До августа 2018 г. возмещение таких убытков регулировалось незаслуженно непопулярным пп.4 п.1 ст. 57 Земельного кодекса РФ:

«Статья 57. Возмещение убытков при ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков

1. Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:

4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков».

3 августа 2018 г. вступила в силу ст. 57.1 ЗК РФ, специальная норма, регулирующая особенности возмещения убытков в случае ограничения прав в связи с изменением условий использования земельного участка. Поскольку для целей настоящего обзора анализировалась судебная практика, складывающаяся в том числе до даты вступления в силу указанной нормы, далее будет упоминаться та статья, которая подлежала применению в момент рассмотрения дела судом.

Поводом к составлению обзора стало рассмотренное Верховным Судом дело от 27.06.2017 N АКПИ17-294 по следующему спору. Собственник земельного участка, включенного приказом Министерства культуры в число земель, относящихся к охранной зоне объекта культурного наследия федерального значения «Юрьев монастырь», оказался в незавидной ситуации, когда ему ограничили право собственности на участок настолько, что ни дом построить, ни дерево посадить:

Истец обратился в Верховный Суд с требованием признать частично недействующими приказы Минкульта, расширявшие границу охранных зон, но Суд указал, что приказ этот ограничивает право собственности истца правомерно, в соответствии с федеральным законодательством. В удовлетворении требований отказано, поскольку установление охранных границ объекта культурного наследия направлено на сохранение памятника, разработка проекта границ проведена без нарушений.

Однако означает ли правомерность установления ограничений невозможность компенсации убытков?

Именно в аналогичных случаях, когда происходят вполне правомерные действия, затрагивающие право собственности лица, на помощь мог бы прийти пп. 4 п.1 ст.57 ЗК (или в случае с делом АКПИ17-294 с августа этого правильнее говорить о 57.1 ЗК РФ).

Порядок возмещения убытков определяется в соотв. с пунктами 2-4. ст. 57 ЗК РФ и Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262.

Несмотря на то, что само по себе установленное рассматриваемыми нормами регулирование выглядит вполне достойно, начатое еще в прошлом году наблюдение за практикой выявило удручающую картину.

Во-первых, пп. 4 п.1 ст. 57 ЗК РФ периодически используется как способ защиты права, не являющийся надлежащим, потому что право нарушено неправомерными действиями. Так было, например, в деле, рассмотренном апелляционной инстанцией Ульяновского областного суда от 03.06.2014 по делу N 33-1809/2014, в котором истица требовала возмещения убытков от муниципального образования. Ее земельный участок прилегал к сельскому кладбищу, где продолжались захоронения, и забор участка фактически служил единственным разделителем между ее участком и кладбищем, что нарушает требования СанПиН. Суды обеих инстанций требования удовлетворили, и ни одна из сторон на неправильное применение норм права не ссылалась.

Во-вторых, неправильно отказывать в защите по пп.4 п. 1 ст. 57 ЗК, ссылаясь на отсутствие в действиях ответчика вины. Телеологическое толкование данной нормы показывает, что это ответственность за правомерные действия, возможность установления которой предусмотрена ст. 16.1. ГК РФ, за ограничения права собственности, а не за то, что ответчик землю перекопал, как было в деле N А32-5856/2015, рассмотренным АС Северо-Кавказского округа. Истец обратился с требованием о взыскании с ответчика убытков, который тот нанес ему во время работ по прокладке газопровода и водопровода на участке, находящемся в аренде у истца. Требования были удовлетворены, но способ защиты, на мой взгляд, был выбран неверный.

В-третьих, даже правильное применение указанных статей не всегда приводит суды к однозначным выводам. Рассматривать неверные способы защиты далее мне не хочется, поэтому перейдем к рассмотрению некоторых тенденций и выводов, которая наметила практика в отношении собственников, чье право на землю было ограничено установлением особых условий использования территорий.

Подборка судебной практики по некоторым проблемам, обнаруженным судами при рассмотрении дел о взыскании убытков по 57 ЗК

1.                Убытки, вызванные установлением ограничений, связанных с охраной зон культурного наследия, подлежат возмещению по правилам ст. 57 ЗК РФ

Постановление АС Северо-Западного округа от 29.10.2018 по делу № А56-104231/2017

Очень важный вывод о применимости к ОКН ст. 57 ЗК РФ сделала недавно кассация. При том, что ВАС еще в 2013 г. говорил о необходимости соблюдать баланс частных и публичных интересов при установлении особых зон.

Нижестоящие суды в удовлетворении иска отказывали, поскольку законодательством об объектах культурного наследия якобы не предусмотрен механизм возмещения убытков, а установление защитных зон осуществляется в публичных интересах. Дело отправлено на пересмотр. Суд указал, что комплексное толкование норм ЗК РФ и законодательства об объектах культурного наследия не противоречат друг другу ни в части возможности установления правомерных ограничений права собственности, ни в части права собственника требовать возмещения убытков.

2.               Между действиями ответчика и ухудшением качества земель должна быть причинно-следственная связь

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2018 N 17АП-11345/2018-ГК по делу N А50-24016/2017

В удовлетворении требования о взыскании убытков отказано, т.к. не доказана причинно-следственная связь: установленные ограничения появились в еще 1968 г., спорный участок изменял границы, и только затем был приватизирован ответчиком.

3.               В момент приобретения истцом права собственности на земельный участок особые условия использования, ограничивающие его право собственности, уже были установлены

Определение Верховного Суда РФ от 04.06.2018 N 309-ЭС18-6555 по делу N А50-10573/2017

В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как, указывает ВС, нижестоящие суды пришли к правильному выводу о том, что на момент приобретения истцом земельного участка в 2004 году последний уже находился в пределах территории санитарно-защитной зоны, причем суд указывает, что отдельного установления данной зоны не требовалось, ее нормативный размер был действующим в каждый период СаНПиН.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.09.2018 N Ф09-5337/18 по делу N А71-11815/2017

В удовлетворении требования отказано, т.к. зона ограничений разрешенного использования существовала задолго до приобретения истцом права собственности. Доводы о том, что истец не знал и не мог знать о существовании ограничений судом отклонены.

Позиция, изложенная в настоящем пункте обзора, кажется мне спорной, так как не остается лица, которое могло бы защитить свое право, ограниченное установленным ограничением.

4.               Повышенные требования к осмотрительности профессиональных участников оборота

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03.09.2018 N Ф02-3172/2018 по делу N А58-358/2016

Истец не знал об изменении границ охранной зоны ТЭЦ, в которую входил его участок и получил разрешение на строительство.

Суд согласился с доводом ответчика о том, что регистрация охранной зоны с особыми условиями носила лишь фиксирующий характер, а о самом характере режима использования земли истец должен был знать до получения разрешения в силу того, что является профессиональным участником рынка в области строительства. Сейчас дело находится в производстве ВС с жалобой на неправильное применение норм материального права.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.03.2018 N Ф06-30775/2018 по делу N А57-12113/2017

Земельный участок истца частично находится в охранной зоне, установленной в пользу ответчика. Суд указывает, что установление охранной зоны происходит в момент введения объекта в эксплуатацию в силу закона, а отсутствие регистрации хоны не означает, что данная зона не была установлена. Ответчик указывал, что, являясь профессиональным участником рынка в сфере строительства, истец не мог не знать об обременении земельного участка, которое появилось в 1971 г., задолго до приобретения истцом права собственности.

Как удалось рассмотреть выше, практика неоднозначная, применение статьи в силу ряда причин на практике допускается редко. Надеюсь, удалось заинтересовать читателей рассматриваемыми проблемами.

Читать также:  В локальном хранилище отсутствовал сертификат EIAS

P.S. Во время наблюдения за практикой по пп.4 п.1 ст. 57 ЗК РФ также был введен в действие пп.4.1. этой же нормы, отделяющий порядок регулирования возмещения убытков земельных участков от зданий, сооружений и помещений в них.

Земельный кодекс Российской Федерации в пункте 1 статьи 57 предусматривает, что возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду, подлежат убытки, причиненные, в частности, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков (подпункт 4), а также изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о его переводе из состава земель одной категории в другую без согласования с его правообладателем (подпункт 5). В соответствии с пунктом 5 статьи 57 порядок возмещения таких убытков устанавливается Правительством Российской Федерации.

Являясь собственником земельного участка с установленным на момент его приобретения видом разрешенного использования “для индивидуального жилищного строительства” и попавшего в границы объекта охраны (культурного наследия, ООПТ, водоохранных, санитарный и иных) возникает право на компенсацию владельцу такого земельного участка. О порядке и реализации такого права, подвергнутого анализу Конституционного суда и пойдет речь в настоящей статье.

Конституционный Суд в Постановлении от 5 марта 2020 года по делу о проверке конституционности подпунктов 4 и 5 пункта 1 и пункта 5 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки И.С.Бутримовой установил, что вследствие принятия указанных постановлений значительно ограничено право собственности на земельные участки в зависимости от их расположения на территории и в охранной зоне объекта культурного наследия, зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зоне охраняемого природного ландшафта.

Далее по тексту основные позиции Постановления КС.   В результате, вид разрешенного использования, принадлежащего собственнику земельного участка изменен на “земельные участки (территории) общего пользования”, а его кадастровая стоимость снизилась до 1 рубля.

Посчитав, что этим собственнику земельного участка могли быть причинены убытки, подлежащие взысканию на основании оспариваемых положений, было направлено исковое заявление в Тверской районный суд города Москвы к Министерству финансов Российской Федерации.

По мнению собственника земельного участка, подпункты 4 и 5 пункта 1 и пункт 5 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации противоречат Конституции Российской Федерации, в частности ее статьям 2, 8, 19, 34, 35, 55 и 56, поскольку по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, они позволяют ограничивать права собственника земельного участка в результате установления зон охраны объекта культурного наследия без возмещения причиненных этим убытков.

Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации рассмотрел подпункты 4 и 5 пункта 1 и пункт 5 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования на их основании решается вопрос о возмещении убытков в случае ограничения прав собственника земельного участка правомерными действиями органа государственной власти или органа местного самоуправления в связи с установлением зоны охраны объекта культурного наследия.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал в своих решениях (постановления от 16 июля 2008 года № 9-П, от 31 января 2011 года № 1-П, от 31 октября 2019 года № 32-П и др.), что конституционные гарантии охраны частной собственности законом, выражающие принцип ее неприкосновенности, а также конституционные гарантии судебной защиты распространяются как на сферу гражданско-правовых отношений, так и на отношения государства и личности в публично-правовой сфере.

Право частной собственности не является абсолютным, его ограничения могут вводиться федеральным законом, если они необходимы для защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, как это вытекает из положений статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с иными ее нормами, в частности статьями 17 (часть 3) и 19 (части 1 и 2). При этом такие ограничения должны отвечать требованиям справедливости, разумности и соразмерности. Вмешательство государства в отношения собственности не должно быть произвольным и нарушать равновесие между интересами общества и необходимыми условиями защиты основных прав личности, что предполагает разумную соразмерность между используемыми средствами и преследуемой целью, с тем чтобы обеспечивался баланс конституционно признаваемых ценностей и лицо не подвергалось чрезмерному обременению.

Выраженный в статье 35 Конституции Российской Федерации общепризнанный в цивилизованных государствах принцип неприкосновенности собственности, являющийся одним из основополагающих аспектов верховенства права, призван гарантировать неприкосновенность права собственности во всех его составляющих, таких как владение, пользование и распоряжение имуществом, и включает в свое нормативное содержание конституционные гарантии обеспечения собственникам и иным правообладателям возможности свободно использовать принадлежащее им имущество, стабильности отношений собственности, недопустимости произвольного лишения имущества либо несоразмерного ограничения имущественных прав.

Фундаментальные правовые начала собственности и свободы экономической деятельности, как они определены в Конституции Российской Федерации и Гражданском кодексе Российской Федерации, лежат в основе любого законодательного регулирования в сфере отношений собственности, включая определение оснований и порядка возникновения, изменения и прекращения прав владения, пользования и распоряжения имуществом, установление объема их защиты и правомерных ограничений (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2004 года № 3-П и от 16 июля 2008 года № 9-П).

Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации, специальным случаем ограничения права частной собственности на землю выступает принудительное отчуждение земельного участка для государственных нужд, сопровождаемое равноценной компенсацией потерь, причиненных таким изъятием (определения от 2 октября 2019 года № 2619-О, № 2620-О и др.).

Данное ограничение порождает для лица наиболее существенные последствия, поскольку в результате оно утрачивает всю совокупность правомочий, принадлежащих собственнику, ввиду прекращения его права на изымаемый участок.   В то же время статья 35 (часть 3) Конституции Российской Федерации, закрепляя недопустимость принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения, предполагает – во взаимосвязи с ее статьями 17, 19 (части 1 и 2), 34 и 55 (часть 3) – необходимость предоставления лицу возмещения не только в случае обусловленного государственными нуждами прекращения права частной собственности, но и при таком административно-регулятивном воздействии в публичных интересах со стороны органов власти (в частности, путем принятия подзаконного нормативного акта, ограничившего право собственности по сравнению с тем, как его содержание определено в законе), которое предусматривает умаление содержания права собственности этого лица (в том числе по сравнению с правом собственности на аналогичные объекты, принадлежащие другим лицам, на которых не распространяется действие принятого подзаконного акта), уменьшение стоимости имущества, снижение его потребительских свойств либо усечение допустимых способов его использования.

Тем самым ограничение права частной собственности, осуществленное органами власти как мера сохранения памятников истории и культуры, т.е. в публичных интересах, и повлекшее утрату, полную или частичную, возможности владеть, пользоваться вещью и распоряжаться правом на нее, требует достижения и поддержания баланса личных и общих интересов при неукоснительном соблюдении конституционно обоснованных принципов справедливости, разумности и соразмерности.

Эффективной гарантией этого выступает установление надлежащих юридических процедур ограничения права собственности, непосредственно обеспечивающих такой баланс.

Земельный кодекс Российской Федерации в порядке реализации конституционных гарантий защиты права собственности закрепляет в качестве одного из принципов земельного законодательства необходимость сочетания интересов общества и законных интересов граждан, когда регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении каждому гарантий на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (подпункт 11 пункта 1 статьи 1).

Развивая приведенное положение, данный Кодекс в статье 57, также направленной на обеспечение баланса частных и публичных интересов, предусматривает механизм возмещения убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости.

Читать также:  Перчатки для защиты от повышенных температур искр и брызг расплавленного металла сертификат

Статья же 571, введенная в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ и определяющая особенности возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, является по своему содержанию частным случаем нормы, закрепленной в статье 57 данного Кодекса, что подтверждается и переходными положениями к этому Федеральному закону: если причиненный вред не был возмещен до указанной в нем даты в рамках статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации в ранее действовавшей редакции, такой вред должен возмещаться в соответствии со статьями 57 и 571 данного Кодекса в редакции этого Федерального закона с учетом особенностей, им предусмотренных.   Федеральный законодатель определил в пункте 1 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации случаи возмещения убытков в полном объеме, включая упущенную выгоду, отнеся к таковым, помимо прочего, ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков (подпункт 4), а также изменение целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о его переводе из состава земель одной категории в другую без согласования с его правообладателем (подпункт 5).

Положения этой статьи, призваны, как того требует Конституция Российской Федерации, гарантировать соблюдение баланса частных и публичных интересов, в том числе при снижении потребительских свойств земельного участка или его рыночной стоимости по причине ограничения прав собственников.

На Правительство Российской Федерации возложены обязанности по установлению порядка, в котором соответствующее возмещение должно осуществляться. Правительство Российской Федерации приняло постановление от 7 мая 2003 года № 262 “Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц”.

Сертификат на возмещение стоимости объекта недвижимости в ДомКлик

Сертификат на возмещение убытков в случае потери или ограничении прав собственности

С какими рисками можно столкнуться?Их много, но самыми основными среди них являются:

Сервисом ДомКлик гарантируется, что будет возмещена кадастровая стоимость квартиры в случае, если покупатель утратит право собственности на объект, рекомендованный к покупке. Максимальная сумма к выплате равна 10 миллионов рублей.

Кроме того, можно также провести юридическую проверку недвижимости. Для этого потребуется сделать следующее:

Какие для этого нужны документы?На самом деле, нужны всего два документа: свидетельство о регистрации права, либо выписка из ЕГРН, которая удостоверяет такое право.Таким образом, совершать сделки с сервисом ДомКлик – безопасно и удобно!https://www.youtube.com/embed/vEF9SI3kSpU?feature=oembed

Страхование титула при покупке квартиры в ипотеку — не прихоть банка, а важный инструмент защиты интересов кредитора и заемщика. Но практика показывает, что российские граждане крайне слабо представляют, что такое «титул» и что он дает, кроме лишних расходов.

Титульное страхование — это законное право собственности на имущество, имеющее документарную юридическую основу.

Что такое страхование титула при ипотеке?

Это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Например, оно позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости.

Сертификат на возмещение убытков в случае потери или ограничении прав собственности

Страхование титула — это защита от утраты права собственности на объект недвижимости.

Страхование титула при ипотеке обеспечивает возмещение убытков кредитора (банка) в случае, если заемщик потеряет право собственности на объект недвижимости, находящийся в залоге. В то же время, страховать титул при ипотеке можно не только в пользу кредитора, но и в свою пользу (оформив это отдельным полисом). Одна из важнейших особенностей титульного страхования — событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, нередко происходит до того, как заключается договор страхования. То есть страховке фактически подлежит прошлое приобретаемой квартиры.

Обязательно ли страхование титула при ипотеке?

Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.

За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.

Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда. Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.

Риски утраты права собственности

Наступление страхового случая в отношении права собственность на недвижимости обычно выглядит как оспаривание этого права третьим лицом, причем оспаривание не на словах, а в форме судебного иска. Юристы делят подобные иски на два типа: виндикационный и о признании сделки ничтожной (недействительной).

Виндикационный иск

Представляет собой истребование недвижимости из чужого незаконного использования. Подать его может только законный собственник, способный доказать свои права.

В этом случае для заемщика самое главное — доказать, что он является добросовестным приобретателем. И на момент сделки ему не было известно о существовании иного собственника, чем фактический продавец, а также что недвижимость приобретена не безвозмездно, а с использованием личных и заемных средств.

И самый главный момент, который от заемщика не зависит, но который обязан установить суд — имел ли фактический продавец законное право на осуществление сделки, или же истец был лишен своего имущества помимо воли.

Пример виндикационного иска

Классический пример виндикационного иска — пьющий родственник отказался от своей доли квартиры в пользу брата, который выставил квартиру на продажу. А затем, проспавшись, заявил, что не руководил своими действиями, от доли отказываться не собирается и требует «вернуть все как было». Самое неприятное, что суд может стать на сторону «алконавта», если в момент совершения нотариальных действий об отказе им от своих прав не было проведено медицинское освидетельствование (а также в ряде других случаев).

По закону, срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года с момента, когда собственник узнал или мог узнать о выбытии имущества из его «владения». Вот почему риэлторы так не любят сделки с квартирами, находящимися в собственности менее 3-х лет, а банкиры категорически настаивают на страховании титула.

Иск о признании сделки недействительной

Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть признана недействительной в связи с мошенничеством, нарушением прав несовершеннолетних, наследников, а также по ряду других причин.

Классический пример иска: ребенок, родившийся в 1993 году, не был включен в число участников приватизации по причине несовершеннолетия. Но с 1994 года несовершеннолетние получили по закону право на участие в приватизации. Этот закон имеет обратную силу. И если квартира в 2012 году была продана, никто не мешает обойденному члену семьи подать иск о признании сделки недействительной на том основании, что его права на приватизацию были нарушены, что он не был поставлен в известность о возможности приобрести долю в собственности, и теперь требует восстановления в правах.

Постановление Конституционного суда № 6-п от 23.04. 2003 г. уточняет, что иск о признании сделки недействительной не может быть предъявлен, если суд признал ответчиков добросовестными приобретателями. Кроме того, по данному типу иска может оспариваться только самая первая сделка с «нехорошей квартирой». То есть, если вновь объявившийся собственник выдвигает претензию к человеку, перекупившему жилплощадь, используются положения виндикационного иска.

Читать также:  Как называется подпись, ключ проверки которой указан в соответствующем сертификате?

Срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной также составляет 3 года с момента заключения сделки.

Сертификат на возмещение убытков в случае потери или ограничении прав собственности

Ипотечная квартира – на что мы имеем право?

Стоимость страхования титула при ипотеке полностью оправдывается экономией средств и нервов при возникновении страхового случая. Грамотные заемщики знают о существовании Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Credits.ru напоминает: статья 31.1 этого закона устанавливает право на получение однократной компенсации при утрате права собственности на жилье.

Что же можно посоветовать заемщикам? Только одно: страхуйтесь! Причем на полную стоимость приобретенной квартиры — иначе получится по принципу «скупой платит дважды». В настоящее время это самый надежный способ минимизировать риски утрата права собственности на предмет ипотеки. Не стоит даже гипотетически подводить себя к ситуации, когда вы потеряете «все, что было нажито непосильным трудом», и при этом останетесь с непогашенным ипотечным долгом. В то время как при наличии страхового полиса выплату банку в размере невыплаченного остатка долга и процентов по кредиту произведет страховая компания. Страхование титула на полную стоимость позволит не только погасить кредит перед банком, но и вернуть ваши собственные средства, вложенные в покупку недвижимости.

Вместо эпилога

Учитывая вышеизложенное, страхование титула на полный срок кредитования является не только оправданным, но и необходимым. В качестве последнего аргумента, напомним, что «в случае чего» представители страховой компании окажут вам квалифицированную юридическую помощь — в том числе и при отстаивании ваших интересов в суде. Это не альтруизм — расчет: страховая компания не заинтересована в осуществлении страховой выплаты, поэтому приложит все усилия для отстаивания интересов заемщика.

В самом деле, кто может гарантировать, что за пять-десять лет вы ни разу не столкнетесь с серьезным заболеванием,  не останетесь без работы и не понесете непредвиденных денежных потерь?

На первый взгляд, предстоящие расходы не  так уж велики. Закон обязывает заемщика ипотеки застраховать только один риск — повреждение или уничтожение заложенного имущества (т.е. приобретаемой квартиры). Но банки с мягкой настойчивостью дона Карлеоне предлагают не ограничиваться этим, ведь рисков у ипотечных кредитов  значительно больше, чем один.

А что, если объявится неучтенный несовершеннолетний гражданин, чьи права были нарушены при продаже квартиры, и сделку по ипотеке вовсе признают недействительной?.. Мрачноватая перспектива, но предусмотрительность еще никогда никому не вредила. К тому же отказ от страхования дополнительных рисков мгновенно порождает риск отказа в кредите.

Поэтому расходы на страховой полис имеет смысл заложить в бюджет еще на стадии накопления первоначального взноса. Тем более, что срок ипотечного страхования равен сроку кредита.

Сертификат на возмещение убытков в случае потери или ограничении прав собственности

Большинство банков требуют страховать в свою пользу: само залоговое имущество (приобретаемую квартиру), жизнь и трудоспособность заемщика, а также титул — возможность утраты права собственности на жилье (в случае признания сделки недействительной).

Правовая база страхования ипотеки

В пункте 6.3.1 указанного Положения жестко определено: залог недвижимого имущества (в т.ч. квартир)  может быть признан обеспеченным только при условии,  предмет залога застрахован залогодателем в пользу кредитной организации, принявшей его в качестве залога по ссуде.

Куда пойти страховаться

Но будет ли выбор страховой компании вашей головной болью или нет — зависит от банка. Лишь очень немногие  кредиторы отдают этот важный вопрос целиком и полностью на откуп заемщику: дескать, только бы страховка была, а кто ее выдал, не имеет значения. Большинство банков исповедуют принцип ограниченной свободы: предоставляют объемный список проверенных страховщиков и настойчиво рекомендуют заключить договор с любым из них. Так действует, к примеру, «Сбербанк». Есть и те, кто не хочет делиться доходами от ипотечных сделок, и предпочитает работать через собственные страховые компании (например, «Альфа-банк», «Уралсиб» и ряд  других).

Придирчивость банков к страховщикам имеет свои резоны. Во-первых, компания должна быть надежна и финансово устойчива — ведь ей предстоит собственными деньгами покрывать риски в случае наступления страхового случая. Во-вторых, страховщики, давно работающие на рынке, имеют унифицированные, четко отстроенные процедуры,  а также проявляют большую гибкость в расчете тарифов, что удобно и банкам, и заемщикам.

Вам в любом случае придется работать с тем страховщиком, полис которого готов принят к рассмотрению банк, выдающий ипотеку. В спорной ситуации следует учесть, что страховщика сменить легче, чем получить новое одобрение ипотечного кредита.

В некоторых вопросах и банки, и страховщики готовы идти навстречу клиентам-ипотечникам, чтобы не заставлять их нести дополнительные расходы по сделке. Например, если ипотечная квартира имеет «возраст» более трех лет (срок исковой давности по недействительным сделкам), или приобретается  не на вторичном рынке, а в новостройке, то страхование титула не является обязательным. А страховые компании при оформлении полиса на страхование жизни и здоровья в большинстве случаев не требуют проходить дорогостоящее медицинское обследование — достаточно заполнения подробной «медицинской» анкеты.

Информация к размышлению

Даже если банк не требует от вас страхования титула, следует учитывать, что риск потерять недвижимое имущество в результате прекращения или ограничения права собственности довольно высок. В том числе и потому, что ипотека сама по себе является ограничением вашего права до момента выплаты кредита. А случится,увы, может всякое. Поэтому вы можете отдельно застраховать в свою пользу риск утраты собственности.

Например, вот каким документом руководствуется в своей работе «РЕСО-Гарантия».

Список документов для оценки риска потери недвижимого имущества в результате прекращения или ограничения (обременения) права собственности

Все страховые компании еще на стадии консультаций оговаривают, что тарифы по рискам определяются индивидуально в каждом конкретном случае. В табличках на сайтах указываются усредненные значения.

Более точно рассчитать свои расходы помогает онлайн-калькулятор (он есть на большинстве сайтов крупных страховщиков): вы вводите сумму вашего кредита, отмечаете риски, которые планируете застраховать, указываете страховую сумму в процентах, а также ваш пол и возраст. После этого система сама рассчитывает стоимость вашего полиса.

На каждый риск, страхуемый при оформлении ипотеки, существует отдельный тариф.

Тариф на страхование имущества (ипотечной квартиры)в среднем составляет 0,3-0,5% от страховой суммы. Точный размер зависит от многих параметров: техническое состояние дома, состояние квартиры, наличие отделки и т.д.

Например, если размер ипотечного кредита составляет 7 000 000 рублей, то ваша  выплата по страховому полису за первый год кредита составит от 35 000 до 105 000 рублей. Но каждый год она будет пропорционально уменьшаться в связи с уменьшением долга заемщика перед банком.

Страховая выплата  по ипотеке рассчитывается ежегодно, при этом за основу для расчета берется не исходная сумма кредита, а остаток долга. Но страховщик не ограничен в праве ежегодно увеличивать тарифы

Справка

Страховая сумма по ипотечному кредиту — обязанность застраховать определенный риск заемщика или иных лиц, выраженная в процентах от суммы кредита. Устанавливается в кредитном договоре. Если кредитного договора еще нет или сумма страхования в нем не указана, она по умолчанию определяется как 100%. Банки обычно добавляют к этой величине  10%. То есть, если вы взяли кредит на 7 000 000 рублей, то страховая сумма может составить: полная сумма задолженности по кредиту + процент банка = 100% +10%=110% =7 700 000 рублей.

Вы можете застраховать ипотечную квартиру не на сумму кредита, а на полную стоимость. Например, при сумме кредита в 7 000 000 рублей, и полной стоимости квартиры в 12 000 000, страховую сумму можно рассчитать как 100% сумма кредита + % банка + остаток. Полис обойдется дороже, однако при наступлении страхового случая вы получите разницу в свою пользу.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *