После громких историй с обманутыми дольщиками многие сторонятся ДДУ, боясь вкладывать свои средства в «кота в мешке». Однако сейчас это единственная возможность приобрести недвижимость с существенной скидкой. Рассказываем, почему ДДУ — это уже безопасно
- Что такое ДДУ
- Плюсы и минусы ДДУ
- На что обратить внимание при заключении ДДУ
- Электронная регистрации ДДУ
- Расчет неустойки по ДДУ
- Что такое переуступка прав по ДДУ
На какие уловки идут недобросовестные застройщики при заключении договора долевого участия (ДДУ) — рассказываем вместе с экспертами
С переходом на эскроу-счета вероятность обмана покупателей новостроек снизилась. Даже если застройщик не достроит дом, дольщик сможет вернуть вложенные деньги, которые хранятся в банке до завершения строительства.
Несмотря на это, существуют уловки, на которые идут недобросовестные застройщики, вводя в заблуждение дольщиков. Вместе с юристами рассказываем о них.
Что такое переуступка прав по ДДУ
Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.
Инвесторы же, прибавив к цене застройщика небольшой процент, передадут права на интересующее вас жилье. Пока идет стройка, объект еще не является собственностью, соответственно, его нельзя купить или продать. Зато можно передать другому человеку права на эту квартиру в будущем. У такого типа сделок тоже есть свои особенности.
Что такое ДДУ
Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья. Таким образом, инвестор приобретает долю этого объекта и становится дольщиком. В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В результате этого механизма дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья, при этом сталкиваясь с определенными рисками.
Механизм долевого участия сейчас выглядит таким образом: покупатель заключает с застройщиком договор, средства дольщика попадают на эскроу-счет и остаются там заблокированными до момента сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, для строительства объекта застройщик использует не средства дольщиков, а собственные средства либо банковские кредиты. Как только покупатель оформляет жилье в собственность, деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если девелопер не выполняет своих обязательств (например, не сдает объект в срок), деньги могут быть возвращены дольщику. Пока средства находятся на эскроу-счете, ими никто не может воспользоваться.
Электронная регистрация ДДУ
Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки. В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.
Когда все условия утверждены, договор подписан с двух сторон, требуется заверить его с помощью ЭЦП, затем направить в Росреестр или МФЦ согласие на использование ЭЦП в бумажном виде и уже после этого загрузить все документы на сайт Росреестра. За регистрацию необходимо заплатить пошлину, но за использование цифровых сервисов предлагается скидка 30%.
Стоимость электронной регистрации договора складывается из затрат на создание ЭЦП (около 2 тыс. руб. ) и пошлины Росреестра (от 7,9 тыс. до 10,9 тыс. руб.
В результате дольщик на электронную почту получает выписку из ЕГРН, которую можно проверить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.
Расчет неустойки по ДДУ
Если покупателем является юридическое лицо, формула будет выглядеть так:
1 млн руб. * 33 дня * 1/300 *4. 25 = 4,675 тыс. руб.
Если покупателем выступает физическое лицо, гражданин РФ, применяется следующий подсчет:
1 млн руб. * 33 дня * 1/150 *4. 25 = 9,350 тыс. руб.
Комментарий эксперта
Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро»
— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок. При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.
Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб. Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.
Дольщик может расторгнуть договор тремя способами
- По обоюдному желанию. В таком случае подписывается соглашение о расторжении по соглашению сторон.
- В одностороннем порядке. В таком случае дольщику возвращается стоимость договора и проценты за пользование денежных средств по суду. При несвоевременном возврате можно взыскать еще и штрафные санкции. Покупатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:
- застройщик задержал сдачу дома более чем на два месяца;
- уклоняется от устранения недостатков, которые делают объект непригодным для использования;
- нарушил требования по качеству;
- в других случаях, если основания для расторжения предусмотрены в договоре.
Застройщик также может расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за систематического нарушения сроков оплаты или просрочки более чем на два месяца.
По суду. Если строительство жилья прекращено или приостановлено, если существенно изменена проектная документация, включая изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, возможно обратиться в суд для расторжения договора.
Покупка недвижимости с помощью ипотеки не лишает дольщика права расторжения ДДУ при наличии оснований. При этом необходимо учитывать условия договора, по которым деньги должны вернуться на счет банка в счет погашения кредита.
Девелопер должен передать покупателю квартиру с теми параметрами, которые соответствуют договору, проектной документации и строительным нормам. Если дольщик обнаруживает, что его жилье не соответствует договоренностям или вовсе не пригодно для использования, он вправе потребовать устранения всех недостатков. Также можно договориться об уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков. Если застройщик отказывается привести квартиру в состояние, пригодное для проживания, дольщик может расторгнуть договор.
Гарантийный срок распространяется обычно на сам объект (не менее пяти лет) и на технологическое и инженерное оборудование (не менее трех лет). Действие этой гарантии начинается с момента подписания акта о передаче объекта. В течение этого срока собственник может потребовать от застройщика устранить выявленные им недостатки объекта. Если застройщик отказывается их исправлять, нужно обратиться в суд.
Случается, что застройщик пытается передать объект, который расходится с проектной документацией. Также возможны ситуации, когда квартира соответствует проекту, но в ней есть существенные недостатки. Если их зафиксировал специалист, то дольщик может отказаться от договора ДДУ. Отмечу, что все-таки ситуации с неустранимыми недостатками встречаются не так часто.
Если дольщик будет взыскивать расходы на устранение недостатков, он получит ту сумму, которая была указана при заключении договора. Но стоит учитывать, что за время, прошедшее с его подписания, из-за инфляции денег на ремонт может не хватить. Поэтому выгоднее настаивать на устранении недостатков самим застройщиком.
Менять условия в одностороннем порядке
Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».
Наличие таких пунктов даст застройщику право уменьшить площадь квартиры без изменения цены или увеличить цену в случае изменения конъюнктуры рынка. «Такие примеры на практике встречаются все реже. Как правило, они признаются судом недействительными, ухудшающими права потребителя», — добавил юрист.
Доплата за метры
Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной), говорит адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик обязан будет доплатить за дополнительные квадратные метры.
В этом случае для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию, что позволит исключить переплату за недостоверные данные, рекомендует ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. Следует помнить, что по закону в площадь квартиры не включаются балкон, лоджия и терраса.
«Для вашей защиты нужно, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и при этом не будет изменяться конечная стоимость. Необходимость данного условия в договоре долевого участия в июле 2021 года еще раз подтвердил Верховный Суд РФ», — добавила Анастасия Поликыржа.
Дополнительное соглашение
Еще одна популярная уловка связана с подписанием дополнительного соглашения, говорят юристы. Застройщики часто включают условие о том, что если квартира не будет передана дольщику вовремя, то застройщик направит предложение о продлении срока.
Такие просьбы подписать допсоглашение с новой датой передачи объекта недвижимости встречаются нередко. Это связано с тем, что в случае просрочки дольщик вправе требовать неустойку. Если он подписывает допсоглашение, то такое право теряется. Однако дольщики не обязаны подписывать эти предложения, отметила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и партнеры».
Продажа квартиры с согласия застройщика
Застройщики также могут прописать в договоре невозможность уступки права требования на квартиры без их согласия. Пока дом строится, дольщик по закону может уступить свои права — продать квартиру в недостроенном доме. Но в некоторых договорах прописано, что нужно получить согласие застройщика на такую переуступку прав и согласовать с ним цену, отмечает Анастасия Поликыржа.
«Это хитрость, обычно застройщики начинают подключать своих риелторов, юристов и берут за эти услуги определенную сумму вознаграждения. Например, дольщик может продать квартиру, но заключив договор по поиску, продаже и регистрации квартиры. Это такой способ получить вознаграждение с дольщика за допуслуги», — пояснила адвокат.
Определенная подсудность
Еще один пункт, который застройщик может включить в договор, — это рассмотрение дела в случае возникновения спора только в определенному суде. Например, может быть прописано, что дело будет рассматривать только Мещанский районный суд Москвы, добавила адвокат. «Данный пункт договора ущемляет права истца как потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору, вследствие чего является недействительным», — отметила Анастасия Поликыржа.
Застройщики также могут навязывать дополнительные услуги. Например, оформление прав собственности, страхование (может составить 10–30% от стоимости квартиры). Это могут быть также услуги управляющей компании застройщика с повышенными тарифами за коммунальные услуги, привела примеры Анастасия Шеверева из «Юрлов и Партнеры».
Рекламные обещания
Распространенной хитростью со стороны застройщика нередко становятся обещания, которые даются вне договора — в рекламных буклетах или на словах, отмечает Анастасия Поликыржа. Например, это может быть вид из окна, дом бизнес-класса, бассейн на территории комплекса или благоустроенная территория с детским садом. Но нужно понимать, что не все обещанное в рекламе и на буклетах будет воплощено в жизнь.
«Застройщики зачастую привлекают дольщиков хорошей инфраструктурой и отличным благоустройством, но так как указанные условия не фигурируют в договоре долевого участия, надо быть готовым к тому, что они будут выполнены не в полном объеме. Так, например, к моменту сдачи дома могут быть не построены детские сады и школы, что добавит проблем дольщику», — рассказала Анастасия Шеверева.
Как не попасть на уловки
Чтобы не попасть на подобные уловки, при подписании ДДУ эксперты рекомендуют обратить внимание на следующие моменты.
В первую очередь стоит понимать, что вы покупаете. В ДДУ должно быть четко прописаны все параметры приобретаемой недвижимости, говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Во-первых, формат недвижимости — жилая ли она вообще. Например, некоторые покупают апартаменты, а потом удивляются невозможности прописаться или другим ограничениям. Во-вторых, проверить площадь и стоимость, в том числе стоимость и квадратного метра. В-третьих, изучить расположение и планировку квартиры, состояние помещения и коммуникаций (с отделкой или без). Особенно тщательно нужно изучить все характеристики объекта, если оно сдается с отделкой под ключ.
Второй момент, который нужно проверить, — это указанные в ДДУ сроки ввода дома в эксплуатацию и сроки передачи ключей. Как правило, это две разные даты, что надо учитывать при планировании ремонта и переезда в новую квартиру.
Третий важный пункт, на который нужно обратить внимание, — это обязательства застройщика по устранению строительных дефектов и гарантийные обязательства на объект недвижимости и коммуникации. В случае возникновения проблем собственник может апеллировать к застройщику именно на основании этого пункта, а также характеристик передаваемого объекта, указанных в ДДУ.
Четвертый момент, который нужно изучить, касается обязанностей и самого дольщика, и других условий сделки. Например, здесь может быть прописана необходимость согласования условий переуступки ДДУ с застройщиком. «Если дольщику нужно будет срочно продать квартиру, а застройщик не захочет быстро согласовывать сделку, то вопрос придется решать в суде, что займет время», — отметила Ирина Доброхотова.
В целом надо ориентироваться на содержание самого договора, а не на то, что указано в рекламе. Важно ознакомиться с проектной документацией, в том числе с декларацией, в которой указано финансовое положение застройщика. Наличие декларации можно проверить на сайте Минстроя России.
Плюсы и минусы ДДУ
Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.
К плюсам ДДУ относят
- низкую стоимость жилья. Покупка на этапе стройки связана с определенными рисками. Фактически вы покупаете несуществующий еще объект. Чтобы стимулировать продажи, застройщики предлагают цены значительно ниже уже готового жилья. Выбрав покупку жилья по ДДУ, можно существенно сэкономить;
- безопасность сделки. Согласно новым правилам, сделка регистрируется в Росреестре, прописывается срок окончания строительства, средства дольщиков находятся на независимых счетах. При такой схеме исключены вывод денег застройщиками и повторная продажа квартир;
- неустойки за срыв сдачи объектов. Дольщики имеют право потребовать от застройщика компенсацию за неисполнение обязательств по введению в эксплуатацию квартир;
- жесткий контроль девелоперов и самого объекта. Жилье не может быть сдано в эксплуатацию без согласования с дольщиками и организациями, осуществляющими технический контроль.
При этом сохраняется ряд минусов при покупке жилья через ДДУ
- ожидание готовой квартиры. Максимальную выгоду дольщик может получить, приобретя объект на ранних сроках строительства. В таком случае ему придется ждать несколько лет сдачи жилья;
- закон позволяет застройщику сдвигать сроки сдачи объекта, если он предупредит дольщиков за 60 дней. Таким образом, дата введения в эксплуатацию может неоднократно переноситься на несколько лет;
- обесценивание инвестиций. Если жилье сдано в срок, то дольщик, скорее всего, выиграет на схеме долевого участия. Но если будут нарушены условия договора и покупатель вернет вложенные деньги согласно закону, их может не хватить на другое жилье. Ежегодно цены на недвижимость растут, и чем дольше средства лежат на эскроу-счетах, тем больше они обесцениваются;
На что обратить внимание при заключении ДДУ
Договор долевого участия должен обязательно включать следующие сведения:
- кадастровый номер земельного участка под постройку;
- адрес жилищного объекта;
- этажность;
- предполагаемый номер квартиры;
- планировку, общую площадь помещения и высоту потолков, наличие балкона или лоджии;
- отделку и ее особенности, включая материалы;
- срок сдачи в эксплуатацию;
- полную стоимость объекта и цену квадратного метра;
- сроки гарантии на жилье.
Не следует торопиться подписывать договор. Предварительно стоит провести проверку:
- застройщика (девелопера): сколько компания уже построила объектов, были ли недострои или срывы сроков строительства, можно также проверить учредительные документы;
- проектную декларацию и документацию на строительство объекта. Проект строительства должен быть согласован администрацией района, земля под будущим домом должна быть оформлена надлежащим образом, у застройщика должны быть разрешения на строительство;
- есть ли у застройщика аккредитация в крупных банках. Это может быть определенной гарантией того, что у компании есть средства на строительство;
- аналогичную гарантию даст проверка непосредственного инвестора проекта. Под каждый объект у застройщика может быть разный инвестор, поэтому имеет смысл проверять конкретный проект. Его название можно найти в проектной декларации. Если инвестором выступает крупная компания или банк, вероятность того, что жилье будет сдано в срок, значительно выше;
- расположение дома. Застройщик и его отдел продаж никогда не станет говорить вам о соседстве, которое негативно влияет на проживание: наличие опасных организаций, вредного производства, экологически проблемных зон;
- кто занимается проведением коммуникаций и кто будет в дальнейшем отвечать за их эксплуатацию;
- типовой договор. Нередко для конкретного покупателя документ может быть изменен. Следует сохранять бдительность, чтобы эти изменения не оказались не в вашу пользу.
Заключение предварительного договора
Одна из подобных уловок связана с самим видом договора, который заключается с покупателем новостройки. Федеральный закон о долевом участии (214-ФЗ) защищает права покупателя при подписании им именно договора долевого участия. Но на практике недобросовестный продавец может предложить подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства. В этом случае покупатель не приобретает статуса участника долевого строительства и его права не будут защищены данным законом, рассказывает управляющий партнер юридическойя фирмы Howard Russia Евгений Нехаев.
При заключении ПДКП денежные средства поступают сразу в распоряжение застройщика или близких к нему фирм. Если строительная фирма обанкротится, то могут появиться новые обманутые дольщики. Хотя и такой договор можно будет оспорить в суде, на это уйдет время. «Нам удавалось доказать, что намерением покупателя было заключение именно ДДУ, однако это непростой и длительный процесс», — отметил Евгений Нехаев. Поэтому при покупке жилья на стадии строительства нужно обязательно заключать именно ДДУ.
Пример из практики
Денис Хузиахметов, руководитель юридической коллегии «Белая сова»:
— Недавно обратился клиент с просьбой провести правовой анализ предложенного застройщиком к заключению договора, на деле оказавшимся как раз предварительным договором на квартиру, которой еще нет. Дом не то что не сдан в эксплуатацию, он даже не возведен. При этом застройщик — крупная и известная фирма, работающая на рынке Санкт-Петербурга. Пришлось настоятельно отговорить клиента от заключения договора и подыскать застройщика, работающего «в белую».