Что такое ипотечные сертификаты участия с ипотечным покрытием

Если человек нуждается в заёмных средствах в особо крупных размерах, то первым делом он обращается в банк. Именно эта финансовая организация может выдать кредит на любые нужды. Но задумывался ли рядовой обыватель, за счёт чего существует банк, откуда у него деньги?

Наличку банки получают от вкладчиков, которые хранят свои сбережения на депозитах. Кроме того, идёт доход от заёмщиков, которые взяли кредиты и выплачивают за них проценты. Неплохую выгоду можно получить с ипотеки – размер переплаты весьма существенный. К сожалению, это долгосрочный кредит, прибыль от которого «капает» небольшими суммами в течение двух-трёх десятков лет.

Шутки о закабалении ипотекой уже давно гуляют по интернету: тут и «ипотека на полвека», и человек в трусах у дверей банка с подписью «он выплатил ипотеку», и многое другое. Действительно: брать кредит на 20-30 лет, выплачивая довольно приличный ежемесячный взнос и переплачивая в результате весьма существенную сумму (как процент на остаток долга в течение всего срока погашения задолженности) желающих мало, особенно в ситуации, когда внезапный кризис может лишить тебя работы.

Но что, если посмотреть на ситуацию с другой стороны? Банкам, раздающим ипотечные кредиты, необходимы деньги, причем чем больше сумма выданных кредитов, тем меньше у банка ликвидность в текущий момент, несмотря на получение приличного процента со временем.

При этом некоторая ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве собственности на ипотечное покрытие, была бы хорошим активом для сторонних вкладчиков – рисков почти никаких (т.к. если заемщик перестает платить, то как правило лишается квартиры), а процент выше среднего по банковским вкладам. Ибо комфортными ипотечные условия не назовешь.

Ипотечные ценные бумаги (др.-греч. ὑποϑήκη ― залог, наставление) ― разновидность вторичных ценных бумаг, служащих универсальным инструментом рефинансирования инвестиций в жилищное строительство, то есть средством для краткосрочного восстановления финансовых вливаний в жилые объекты, которые приобретаются на рынке посредством ипотеки. При этом ценные бумаги поддерживают стабильность рефинансирования ипотечного строительства за счет того, что возврат денежных средств инвестору осуществляется в сроки меньшие, нежели сроки погашения суммы ипотечного кредита.

Ипоте́чный сертифика́т уча́стия — именная ценная бумага, удостоверяющая долю её владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах».

Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.

Выдача ипотечных сертификатов участия является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.

Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путём заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием.

Первой компанией, организовавшей в России выдачу ИСУ, стала «Управляющая компания ГФТ КАПИТАЛ», входящая в финансовую группу ГФТ. 19 июля 2012 года ФСФР России зарегистрировала правила доверительного управления ипотечным покрытием ипотечных сертификатов участия «ИСУ — 1» под управлением этой компании. Необходимые изменения и дополнения нормативной базы, которые в дальнейшем были приняты ФСФР, были разработаны совместно с ОАО «АИЖК» и Адвокатским бюро «Линия права».

На сегодняшний день сформировано несколько ипотечных покрытий под управлением различных компаний.

Основные риски ИСУ и способы их устранения

https://youtube.com/watch?v=l3k-jx1WDiQ%3Ffeature%3Doembed

Любое инвестирование является рискованным предприятием. Вложение денег в ипотечное кредитование отличается низким уровнем риска, инвестор ничего не теряет, в самом неблагоприятном случае вернёт свои капиталы.

Тем не менее риски есть всегда. Рассмотрим основные.

Заёмщики в силу каких-либо обстоятельств могут оказаться неплатёжеспособными, допускать просрочки или и вовсе отказаться платить по кредиту. В итоге размер прибыли Инвестора уменьшается.

Ещё одна причина снижения доходности – некачественный пул закладных, когда наряду с высоколиквидными ипотеками включаются заведомо убыточные.

Чтобы избежать этих проблем, необходимо:

• застраховать финансовые риски кредитора – заёмщик должен оформить не только обязательную страховку на залоговую недвижимость, но и личное страхование;
• привлечь стороннего мастер-сервисера, то есть организацию, которая будет заниматься контролем и надзором над оборотом денежных средств;
• провести аудит пула на стадии формирования, то есть тщательно проверить закладные, включаемые в пул на ликвидность.

Чтобы не допустить изменение процентных ставок, необходимо:

• в пул включать только ипотеки с фиксированной годовой ставкой;
• в договоре доверительного управления указать, что используются только фиксированные ставки, не имеющие переменных составляющих.

Если Управляющая Компания в силу каких-либо причин не может или в одностороннем порядке отказывается от своих обязательств, то согласно ФЗ (ст. 152):

• держатели ИСУ на общем собрании вправе заменить контрагента на другого;
• в случае несостоятельности действующей УК и невозможности замены на альтернативную организацию управление активами передаётся в государственную корпорацию ВЭБ.РФ (инвестиционный банк на 100% принадлежащий России).

Риск ликвидности сертификатов

В случае если ИСУ нельзя реализовать в короткие сроки и с ожидаемой прибылью, необходимо принять этот риск и направить все усилия на повышение оборачиваемости ценных бумаг на вторичном рынке. Именно этими действиями активно занимается АИЖК (Агентство по Ипотечному Жилищному Кредитованию).

Что такое ипотечный сертификат участия

Закон об ипотечных ценных бумагах был принят в 2003 году, но развиваться программа ИСУ стала сравнительно недавно. В 2013 году «Управляющей компанией ГФТ Капитал» было выпущено 20 ипотечных пулов на общую сумму более 140 миллиардов рублей.

Что такое ИСУ? Это именные ценные бумаги, не имеющие номинальной стоимости, но подтверждающие факт долевого участия владельца в инвестировании.

Механизм работы сертификатов напоминает паевые фонды, с той лишь разницей, что у ценных бумаг доходность гарантирована на 100%, а прибыль ПИФ зависит от того, куда конкретно были вложены деньги.

Схема работы ИСУ

Чтобы не углубляться в мудрёные экономические дебри, рассмотрим схему работы ИСУ буквально на пальцах.

Итак, в «мероприятии» принимают участие четыре стороны.

• Инвестор – может быть один или несколько, как правило, это организации (крупные банки, инвестиционные фонды и прочие богатые компании).
• Управляющая Компания (УК) – именно она выпускает ценные бумаги и осуществляет руководство.
• Банк – выдаёт ипотечные кредиты.
• Заёмщики – получают ипотечный кредит для покупки недвижимости.

Юридический механизм инвестирования

https://youtube.com/watch?v=YHNeu7NKzaY%3Ffeature%3Doembed

Он довольно сложный, но разобраться в нём можно.

Банк выдаёт ипотечные кредиты. В качестве обеспечения получает закладные на недвижимость. В случае если заёмщик перестанет платить по ипотеке, жилплощадь можно изъять и продать, тем самым покрыв свои убытки. Именно поэтому держатели ИСУ никогда не останутся в минусе.

Дабы не потерять свои квартиры Заёмщики ежемесячно выплачивают обязательные платежи по основному долгу и начисленным процентам. Банк может продать долговые обязательства Инвесторам. В этом случае он получит необходимую сумму, которую раздал Заёмщикам, и снова может пустить её в оборот для выдачи кредитов.

Банку выгодно продавать долговые обязательства не по одному, а целой пачкой, поэтому все закладные, имеющие сходные характеристики, упаковываются в один пул и продаются Управляющей Компании.

Ипотечный пул гарантирует получение неплохого дохода в течение длительного времени, ведь ипотеки выдаются на двадцать-тридцать лет. Всё это время ИСУ будут приносить прибыль без всякого риска, поскольку защищены недвижимостью.

В одном пуле может находиться сотни, а то и тысячи закладных общей стоимостью в миллиарды рублей. У Управляющей Компании нет таких денег, поэтому она подключает Инвесторов. Для этого выпускаются ценные бумаги (ИСУ) и раздаются Инвесторам в обмен на их денежки. Получается, что Инвесторы спонсируют Банк с помощью посредника – УК.

Заёмщик даже не подозревает, что платит уже не своему банку, а третьей стороне. В данном случае ею выступает Управляющая Компания.

В итоге, Инвесторы обеспечены постоянным доходом, получая свои деньги обратно с учётом процентов – этот вариант инвестиций безопасен и выгоден. УК берёт некоторое вознаграждение за свои посреднические услуги. Банк быстро возвращает свои деньги и может снова пустить их на кредитование. Все довольны.

А теперь кратко подведём итоги.

Как происходит инвестирование?

• Заёмщики берут деньги в Банке для приобретения недвижимости.
• Банк предлагает УК закладные на продажу.
• Инвесторы приобретают у Управляющей Компании пул сертификатов.
• полученные средства УК отдаёт Банку.
• Банк выдаёт новым Заёмщикам ипотечные кредиты.

Как возвращаются инвестиции?

• Заёмщики ежемесячно выплачивают долговые обязательства по кредиту, но уже не Банку, а УК.
• Управляющая Компания удерживает комиссионные за свои услуги, а остальную сумму распределяет между Инвесторами в зависимости от вложенной доли.

Екатерина Осипова, руководитель направления спецдепозитарного обслуживания, ОАО «Специализированный депозитарий «ИНФИНИТУМ»

Прошлый год ознаменовался повышенным интересом к ипотечным ценным бумагам. При этом особой популярностью у управляющих компаний и институциональных инвесторов пользовались ипотечные сертификаты участия (ИСУ). Ипотечные ценные бумаги как способ секьюритизации ипотечных активов в России появились в 2005 году. Создание и развитие рынка ипотечных облигаций шло довольно интенсивно, и уже к концу 2013 года количество выпусков ипотечных облигаций составило порядка 70 (по информации Московской биржи). В то же время, Служба Банка России по финансовым рынкам зарегистрировала всего шесть правил доверительного управления ИСУ. Отсутствие нормативной базы для ведения реестра владельцев ИСУ тормозило до недавнего времени развитие данного инструмента. Это не позволяло ИСУ составить конкуренцию ипотечным облигациям перед институциональными инвесторами.

Ипотечные сертификаты участия (ИСУ) — неэмиссионные именные бездокументарные ценные бумаги, особенности выпуска и обращения которых урегулированы №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Каждый ИСУ удостоверяет долю его владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие (ИП), право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств во исполнение обязательств, требования по которым составляют ИП, а также иные права, предусмотренные законом.
ИСУ не имеют номинальной стоимости, количество выдаваемых при формировании ИСУ определяется исключительно правилами доверительного управления ИП (ПДУ ИП), срок действия которых не должен превышать 40 лет.
ПДУ ИП являются основным документом всех участников процесса создания ипотечного покрытия, выпуска ИСУ и дальнейшего обслуживания. В ПДУ ИП содержится не только основная информация об управляющей компании, специализированном депозитарии, регистраторе и количестве выдаваемых ИСУ при формировании, но и особенности проведения дополнительной выдачи ИСУ, порядок определения вознаграждения и расходов, ответственность и обязанности сторон. ПДУ ИП должны соответствовать типовым правилам доверительного управления ипотечным покрытием (ТПДУ ИП), утвержденным Банком России. Банк России вправе установить дополнительные условия (наряду с предусмотренными настоящим ФЗ) и/или перечень сведений, которые должны содержаться в ПДУ ИП.
Выдавать ИСУ имеют право только организации коммерческого типа, имеющие лицензии на ведение деятельности по управлению инвестиционными и паевыми фондами, негосударственными пенсионными фондами (управляющие компании), а также кредитные организации. Управляющая компания не вправе приобретать за счет имущества, составляющего ИП, любое другое имущество, а полномочия управляющего ограничены управлением переданным в состав ипотечного покрытия имуществом.
В соответствии с законодательством ведение реестра ИП осуществляет специализированный депозитарий на основании утвержденного регламента. На специализированный депозитарий возложены свойственные ему обязанности по хранению и учету имущества, составляющего ИП, в том числе закладных, а также по расчету размера ипотечного покрытия (на основании данных, предоставленных управляющей компанией) и контролю за соблюдением нормативных актов.
В отличие от обслуживания паевых инвестиционных фондов (ПИФ), специализированный депозитарий не вправе вести реестр владельцев ИСУ, что обязывает управляющую компанию привлекать организацию, имеющую лицензию на осуществление деятельности по ведению реестра (регистратора).
Указанное требование некоторым образом усложняет инфраструктурную схему обслуживания ИСУ и ведет к ее удорожанию, оно является непривычным для управляющих компаний на рынке коллективных инвестиций.

Инфраструктура ипотечного покрытия

В состав ипотечного покрытия входят:
1) управляющая компания;
2) специализированный депозитарий;
3) регистратор;
4) страховщик управляющей компании, страховщик специализированного депозитария и страховщик регистратора (при наличии).

Особенности формирования ипотечного покрытия ИСУ

На первый взгляд очевидная процедура формирования ИП содержит в себе множество нюансов. Процесс формирования ипотечного покрытия начинается с подготовки ПДУ ИП и завершается выдачей ИСУ.
В состав ИП могут быть включены:
1) обеспеченные ипотекой требования по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными;
2) другие ипотечные сертификаты участия.
Оценочная стоимость имущества, включенного в состав ИП при формировании, определяется Приказом ФСФР № 05-59/пз-н от 01.11.2005.
При этом норма закона, позволяющая включать недвижимое имущество в состав ИП, на текущий момент не действует, поэтому недвижимое имущество не может быть передано в состав ипотечного покрытия.
Как такового периода формирования ИП (аналогичного формированию ПИФа) нет. Под формированием ипотечного покрытия понимается включение требований/закладных в реестр ИП. Продолжительность периода, когда требования могут включаться в реестр ИП, не устанавливается.
Общая последовательность формирования ИП представлена на Рисунке 2.
Специализированный депозитарий с момента заключения договора с управляющей компанией осуществляет ведение реестра ипотечного покрытия, вносит в реестр записи на основании распоряжения управляющей компании в срок не позднее трех рабочих дней с даты получения документов (или выдает уведомление с мотивированным отказом), формирует отчетность и рассчитывает стоимость.
Выдача ИСУ также происходит на основании распоряжения управляющей компании, поданного регистратору. Срок выдачи ИСУ указывается в ПДУ ИП и не может составлять более пяти рабочих дней (см. п. 3.80 Положения, утв. Приказом ФСФР России от 30.07.2013 № 13-65/пз-н). Срок определяется со дня государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, переданные в состав ИП, в ЕГРП, если требования не удостоверены закладными. В случае, когда требования удостоверены закладными, срок определяется со дня совершения передаточной надписи на закладных, удостоверяющих переданные в состав ИП требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, которые предусмотрены кредитными договорами и договорами займа.
Часто возникает вопрос о возможности выдачи ИСУ частями при формировании ипотечного покрытия, то есть по мере включения прав требования (закладных) в реестр ИП. Согласно ПДУ ИП, ипотечные сертификаты участия выдаются при условии включения требований в реестр ИП, совершения записи на закладных и регистрации залога по тем требованиям, которые указаны в заявке на приобретение ИСУ (раздел 7 ТПДУ ИП). Первоначально управляющая компания может выдать ИСУ не просто в пределах, а именно то количество, которое указала в ПДУ ИП. В реестр ипотечного покрытия требования (закладные) включаются на основании одного распоряжения управляющей компании. Именно в этот момент возникает зависимость между размером ИП и количеством паев. Управляющая компания подает распоряжение специализированному депозитарию на внесение требований/закладных в реестр ИП так, чтобы не нарушать срок выдачи ИСУ, то есть если прошла государственная регистрация части залогов и/или сделаны передаточные надписи на части закладных, не дожидаясь оставшихся требований (закладных). Это наиболее удобный и наименее рисковый вариант передачи закладных, чтобы не зависеть от сроков государственной регистрации залога. Новые ИСУ для прежних или новых владельцев могут быть выданы только через утверждение общим собранием выдачи дополнительных ИСУ и соответствующее изменение Правил доверительного управления.
Затруднительной является ситуация формирования ИП при количестве участников более одного. В этом случае в Правилах доверительного управления указывается распределение ИСУ между участниками в зависимости от переданных в состав ипотечного покрытия пула прав требования (закладных). Правила доверительного управления подготавливаются и передаются на регистрацию до формирования ипотечного покрытия, поэтому однозначно определить пропорцию возможно только в случае изначального понимания пула передаваемых прав требования/закладных.
Многообразие залогов заставляет управляющие компании сомневаться в возможности включения прав требования/закладных, обеспеченных такими залогами, в состав ИП. Перечень объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, перечислены в статье 5 102-ФЗ «Об ипотеке». К ним относятся, например, воздушные и морские суда, земли сельскохозяйственного назначения. Также, на наш взгляд, возможна передача в оплату ИСУ прав требований, обеспеченных залогом третьего лица, так как это напрямую предусмотрено 102-ФЗ.

Дополнительная выдача ИСУ

Управляющая компания вправе выдавать дополнительные ИСУ, принимая в счет их оплаты закладные (права требования). Каждая дополнительная выдача сопровождается проведением общего собрания владельцев ИСУ и принятием решения о выдаче новых ИСУ. Исходя из формулировок ряда пунктов ТПДУ ИП, можно сделать вывод, что фактической выдаче дополнительных ИСУ должна предшествовать регистрация изменений в ПДУ ИП в части определения количества дополнительных ИСУ.
Анализ процесса дополнительной выдачи ИСУ показал наличие спорных моментов, продиктованных особенностями формулировок нормативных актов. Так, дата, на которую необходимо рассчитать стоимость одного ИСУ, выдаваемого при дополнительной выдаче, определяется пунктом 42 ТПДУ ИП и является днем государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего права требования, в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Указание на порядок расчета стоимости одного ИСУ, в случае передачи в их оплату закладных, отсутствует, хотя формирование ИП закладными является более привлекательной формой формирования ИП.

ИСУ для институциональных инвесторов

В соответствии с Постановлением Правительства № 379, в состав пенсионных накоплений могут входить ИСУ при условии допуска ИСУ к организованным торгам и включения хотя бы в один котировальный список высшего уровня. Для включения ИСУ в котировальные списки нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг установлены максимальные требования.
По правилам листинга Московской биржи ИСУ могут быть включены в список А2 при условии существования ИП не менее одного года, а в А1 — не менее двух лет. Для обоих списков минимальный размер покрытия установлен на уровне 50 млн руб. Включение по факту формирования возможно, если стоимость ипотечного покрытия составляет 500 млн руб. и более (возможно изменение в сторону минимального уровня до 1 млрд руб.).

При этом для прохождения листинга ИСУ на бирже, помимо предоставления обязательных документов, необходимым условием является наличие в ПДУ ИП положений об обращении ИСУ на организованных торгах.

В пп. г) п.2. 379 Постановления также установлено, что доля ипотечных ценных бумаг (ИСУ и облигации в совокупности) должна быть не более 40% от инвестиционного портфеля НПФ.

Также, в соответствии с Постановлением Правительства № 63, ИСУ могут входить в состав пенсионных резервов НПФ, при этом иных ограничений, кроме допуска к торгам, нет. Однако доля ИСУ может составлять не более 20% пенсионных резервов, в том числе доля ИСУ, удостоверяющих доли в праве общей собственности на ИП, доверительное управление которыми осуществляется одним управляющим ипотечным покрытием, — не более 10% пенсионных резервов.

По мнению ОАО «Специализированный депозитарий «ИНФИНИТУМ», ИСУ могут получить развитие в ближайшее время и как инструмент секьюритизации ипотечных активов, и как новый актив для инвестирования пенсионных денег.
Важно отметить, что, несмотря на ряд достоинств указанного финансового инструмента, в связи с отсутствием четкого нормативного регулирования возникает множество неоднозначных вопросов, в частности, связанных с перевыпуском закладных, их депозитарным учетом, заменой объекта залога. Все указанные вопросы требуют детального анализа и проработки со стороны управляющего ипотечным покрытием и специализированного депозитария как при формировании ипотечного покрытия, так и при дальнейшем его обслуживании.

Ипотечные ценные бумаги в РоссииПравить

Закладной лист Киевского земельного банка. 1898 год

На российском финансовом рынке ипотечные ценные бумаги появились 11 ноября 2003 года в связи с вступлением в силу Федерального закона от «Об ипотечных ценных бумагах». Закон определил два вида ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием, ипотечный сертификат участия. Для большинства инвесторов ипотечные ценные бумаги в России привлекательны не доходностью, а ликвидностью и надежностью. Этот финансовый инструмент представляет интерес для тех, кто желает вложить свои средства для получения гарантированного дохода, например, страховым компаниям, пенсионным фондам и другим потенциальным инвесторам

Первые ипотечные ценные бумаги были выпущены ОАО «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека. Организатором выпуска этих ИЦБ стал Газпромбанк, который также взял на себя функции спецдепозитария и платежного агента. Позже рублевые облигации с ипотечным покрытием выпустило ОАО «АИЖК».

Сделок секьюритизации ипотеки пока проведено не так много. Начиная с 2006 года по 2012 год, состоялось всего 16 внутренних сделок секьюритизации российских ипотечных активов на сумму более 122 млрд руб. и 13 трансграничных сделок на сумму более 61 млрд руб., отмечает Семеняка. При этом АИЖК провело шесть сделок на сумму 59,2 млрд руб., ВТБ и ВТБ24 — шесть сделок на 45,3 млрд руб., ГПБ Ипотека — четыре сделки на сумму 22,8 млрд руб. У банка DeltaCredit состоялось две сделки на сумм 10,8 млрд руб., у банка «Юникредит» и «Возрождение» — по одной сделке на сумму в 5 млрд руб. и 4,1 млрд руб. соответственно.

СсылкиПравить

1. Галанов В. А., Басова А. И. Рынок ценных бумаг. ― М., 2006. ― Библиотека банковского дела.
2. Бушуев А. Ценные бумаги в системе ипотечного кредитования. //Юрист и бухгалтер. 2004. № 3. С. 6
3. Бердникова Т. Б. Рынок ценных бумаг и биржевое дело. — М., 2002. ― Библиотека банковского дела.
4. Галанов В. А., Басова А. И. Указ. соч. ― Библиотека банковского дела.
5. Галанов В. А., Басова А. И. Указ. соч. ― Библиотека банковского дела.

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) — облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с Федеральным законом от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (Закон об ИЦБ), исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом ипотечного покрытия с момента возникновения прав на такие облигации у их первого владельца. Облигация с ипотечным покрытием предоставляет ее владельцу все права, возникающие из залога ипотечного покрытия.

Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, контроль за распоряжением этим имуществом осуществляются специализированным депозитарием.

Типы ипотечных ценных бумаг

Ипотечные ценные бумаги, допущенные к торгам на Московской Бирже:

Уважаемые посетители сайта, чтобы отправить свое предложение или
задать вопрос, используйте форму обратной связи.

Мы ценим Ваше мнение и обязательно рассмотрим Ваши вопросы и в случаях,
когда это возможно, подтвердим получение Письма и предоставим письменный ответ.

В случае наличия обоснованных и существенных претензий, Биржа совместно с Экспертными
Советами примет меры по разработке и реализации соответствующих изменений.

Права и преимущества держателя ИСУ

Владелец сертификатов имеет право:

• получать выплаты и пользоваться денежными средствами, выданными в качестве дивидендов, по своему усмотрению;
• требовать от УК соответствующего контроля над процессом;
• полноценно участвовать в общих собраниях держателей ИСУ и принимать необходимые решения.

• на весь период оборота ИСУ заключается только один договор доверительного участия;
• нет нужды составлять многочисленные дополнительные правовые соглашения;
• не требуется дополнительная регистрация эмиссионного проспекта;
• инвестор получает доход не с конкретных закладных, а со всего пула кредитов.

Условия доверительного управления

Посредником между участниками инвестирования выступает Управляющая Компания, которая является ответственной за выдачу ипотечных сертификатов.

После выпуска и выдачи ИСУ между владельцами ипотечных ценных бумаг и УК образуется общая долевая собственность. УК выполняет функцию доверительного управляющего.

Для этого заключается договор, в котором указаны следующие ключевые моменты:

• права и обязанности сторон;
• количество выпущенных сертификатов;
• порядок их распределения;
• размер комиссионных для управляющего;
• порядок и сроки выплаты денежных средств;
• условия созыва и проведения общего собрания владельцев сертификатов;
• срок действия договора;
• иные сведения в соответствии с требованиями, установленными настоящим федеральным законом.

Управляющая Компания обязана:

• аккумулировать денежные средства, поступающие от Заёмщиков;
• переводить выплаты Инвесторам;
• контролировать выполнение обязательств Заёмщиков по своевременному погашению ипотечных кредитов;
• созывать общие собрания, если как минимум 10% держателей сертификатов выразили желание в необходимости решения конкретных задач;
• ежемесячно предоставлять информацию о размере и балансе активов, собственных комиссионных.

Характеристики ипотечных ценных бумагПравить

Несмотря на различные виды ипотечных ценных бумаг, как правило, большинство ИЦБ обладают следующими общими характеристиками:

1) практически во всех случаях платежи, выплачиваемые держателям ИЦБ, являются периодическими. Чаще период бывает месячным, реже квартальным;

2) платежи от пула активов обычно состоят из двух частей: процентной (плата за пользование кредитами) и амортизационной (погашение кредитов). Амортизационные платежи могут быть плановыми или досрочными, полными или частичными;

3) плановая амортизация представляет собой постепенное погашение баланса по кредиту таким образом, что к концу срока ипотечного кредита баланс оказывается погашен, в отличие от корпоративных облигаций, когда в течение всего срока обращения облигации выплачивается только купон, а баланс (номинал) погашается по окончании срока;

4) досрочное погашение ИЦБ отражает тот факт, что в большинстве случаев заемщик по ипотечному кредиту имеет право на частичную или полную досрочную выплату кредита, например, при продаже квартиры, составляющей залог по кредиту;

5) уровень доходности ипотечных облигаций как долгового инструмента зависит от уровня риска невыплат, а также срока обращения. Риск невыплат по ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с её обеспечением. Обеспечение недвижимостью и гарантией государства по ипотечным облигациям предполагает, что они будут менее рискованными (и доходными), чем корпоративные облигации, но при этом более доходными, чем государственные.

Недостатками ипотечных ценных бумаг являются:

Ключевыми преимуществами ипотечных ценных бумаг являются:

• надежность
• прозрачность
• доступность
• долгосрочность

Подавляющее большинство ИЦБ имеют очень высокий кредитный рейтинг. Причиной тому является не только обеспечение ИЦБ в виде залога недвижимости. Каждый эмитент прилагает все усилия, чтобы повысить кредитный рейтинг своих бумаг. Задача эмитента или организатора эмиссии ИЦБ — снизить кредитный риск секьюритизируемых активов, которому подвергаются держатели ИЦБ, и таким образом достичь более высокого, по сравнению с секьюритизируемыми активами, кредитного рейтинга облигаций. Немаловажным фактором является льготная система налогообложения доходов инвесторов, получаемых от вложений в ипотечные ценные бумаги: такова практика большинства стран.

Назначение ипотечных ценных бумагПравить

Назначение ипотечных ценных бумаг состоит в минимизации рисков несвоевременного возврата заёмных средств при инвестировании в ипотечное строительство, осуществляемой по механизму секьюритизации (от англ. securities ― ценные бумаги). Сущность механизма секьюритизации заключается в процедуре преобразования долговых обязательств, связанных с рефинансированием, в бумаги, обладающие приемлемым обеспечением и сравнительно высокой ликвидностью.
Процедурная сторона секъюритизации состоит в реализации одной из двух тактик. В первом случае имеет место выпуск кредитными организациями, осуществляющими ипотечное кредитование, обеспеченных ценных бумаг. Во втором случае имеет место продажа ипотечными инвесторами долговых обязательств ипотечному агенту ― специализированной коммерческой организации, которая в конечном итоге осуществляет эмиссию обеспеченных ценных бумаг, поскольку обладает правом осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Применение ипотечных ценных бумаг в процессе рефинансирования ипотечного капитала осуществляется трояко. Законодательством предусмотрен выпуск банками, предоставляющими ипотечный кредит, облигаций с ипотечным покрытием. Но также возможна и уступка банками ипотечным агентам прав требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой и/или закладными. И наконец, возможна уступка указанных прав требований управляющей компании в обмен на ипотечные сертификаты участия.

Ипотечное покрытие Ипотечных сертификатов участия (ИП ИСУ)  – это обособленный имущественный комплекс, состоящий (1) из ипотечных обязательств (требований), переданных в состав Ипотечного покрытия его учредителями (первоначальными Инвесторами), и (2)  из имущества, полученного в процессе управления Ипотечным покрытием  — а именно средств, полученных от исполнения ипотечных обязательств.

ИП ИСУ не является юридическим лицом. Его структура основана на следующих институтах.

• Активы, составляющие Ипотечное покрытие, включая все формируемые ими доходы, принадлежат инвесторам ИП ИСУ на праве общей долевой собственности.
• Доля каждого из инвесторов в Ипотечном покрытии удостоверяется ипотечными ценными бумагами — ипотечными сертификатами участия (ИСУ). Передавая в состав покрытия требования, обеспеченные ипотекой, инвестор в обмен на них получает ИСУ. Каждый ИСУ имеет одинаковую стоимость, и удостоверяет право на получение денежного потока, формируемого ипотечными требованиями.  Доля инвестора в Ипотечном покрытии определяется количеством принадлежащих ему ИСУ (вплоть до 100%). ИСУ свободно обращаются на рынке (в том числе на бирже), т.е. могут быть проданы, заложены и т.д. Выпускаются ИСУ в бездокументарной форме — права на них учитываются Регистратором, который ведет реестр Владельцев ИСУ.

Нормативной основой для ИП ИСУ является Федеральный закон № 152-ФЗ от 11.11.2003 года «Об ипотечных ценных бумагах» и принятые в соответствии с ним подзаконные акты.

Функционирование конкретного Ипотечного покрытия ИСУ регулируется специальным документом – Правилами доверительного управления Ипотечным покрытием Ипотечных сертификатов участия (Правила ИП ИСУ), которые подлежат регистрации в Банке России.

В Правилах ИП ИСУ закрепляются условия управления покрытием, в т.ч. состав его активов, права и обязанности управляющей компании и Инвесторов, различные процедуры: выдача ИСУ, собрание Владельцев ИСУ, раскрытие информации и т.д.

Ключевой вывод   ИП ИСУ – не юридическое лицо

Данная идея и легла в основу выпуска ипотечных сертификатов участия (ИСУ, аналог американских Mortgage backed securities), собственниками которых могут становиться как частные, так и институциональные инвесторы с высокой ликвидностью — вроде негосударственных пенсионных фондов и страховых компаний.

⭐ Хотя закон об ипотечных ценных бумагах был принят еще в 2003 году, развитие этого рынка началось совсем недавно: в 2013 году в России было осуществлено 20 выпусков ипотечных сертификатов на общую сумму более 140 млрд. руб.

Первым эмитентом, организовавшим в России выдачу ИСУ, стала «Управляющая компания ГФТ КАПИТАЛ», входящая в финансовую группу ГФТ. Эти бумаги можно купить и на Московской бирже (брокер ежемесячно зачисляет процент на торговый депозит инвестора; список ИСУ можно найти тут, выбрав в «Тип инструмента» — «Ипотечный сертификат»).

По своей сути ИСУ весьма похожи на паевые фонды, однако отличаются от них гарантированной доходностью. Юридически все выглядит следующим образом. Пул закладных, полученных банком от ипотечных заемщиков, продается управляющей компании (переходит под ее доверительное управление). При этом банк восстанавливает ликвидность. УК под полученные закладные выпускает ИСУ и продает их инвесторам. Весь денежный поток, приходящий по этому пулу, поступает к ним.

Если какой-то заемщик не платит по закладной, то УК обычно обращается в коллекторное агентство – так как залогом является квартира, инвестиции в ипотечные бумаги довольно неплохо защищены. По другой схеме происходит обмен: банк передает закладные УК, а она выпускает под них ИСУ и отдает сертификаты обратно банку, который сам занимается их продажей:

Выпуск ИСУ участия возможен в случае соблюдения следующих условий:

• размер их эмиссии не должен превышать общей стоимости всех ипотечных активов
• срок их обращения не должен превышать срок действия договора об ипотечном кредите
• общая стоимость всех выпущенных сертификатов не должна превышать 50-кратного размера капитала эмитента
• минимальный объем выпуска сертификатов должен быть не менее суммы, эквивалентной ста тысячам евро по курсу Национального Банка

Основным недостатком ИСУ является то, что доходность по ним может оказаться меньше планируемой (т.к. зависит от того, насколько пунктуально погашаются платежи), но риск потери основной суммы инвестиций невелик. Так как пулы нередко составляются из тысяч закладных, хорошая диверсификация снижает риск недополучения дохода. Кроме того, низкая ликвидность сертификатов (возможно временная) и извечный риск экономической нестабильности в России также снижают цену этого долгосрочного инвестиционного инструмента.

<noscript><iframe title=»Программа &quot;Личные деньги&quot; от 12 июля 2014 года» width=»875″ height=»656″ src=»https://www.youtube.com/embed/lOI6F7ShT3o?feature=oembed» frameborder=»0″ allow=»accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture» allowfullscreen></noscript>

Кто выпускает ИСУ

Ипотечные сертификаты участия с ипотечным покрытием выпускаются исключительно коммерческими организациями, имеющими право управления инвестиционными фондами, частными пенсионными фондами, банками.

Условия выпуска ИСУ таковы:

• размер эмиссии (выпуска сертификатов) не должен быть больше стоимости ипотечных активов;
• период обращения равен сроку кредитования;
• стоимость сертификатов не должна быть больше пятидесятикратного размера общего капитала Управляющей Компании (эмитента);
• минимальный выпуск сертификатов должен быть равным или превышать 100 000 евро по курсу Центрального Банка.

Использование в мошеннических целях ипотечных ценных бумаг в 2008 году привели к мировому кризису. А всё потому, что в пулы УК «упаковывали» активы с разной степенью риска. Финансовый пузырь лопнул, и по США пошла волна отказов или невозможности заёмщиков платить по ипотеке. В итоге выяснилось, что всему виной «мёртвые» кредиты, выданные неплатёжеспособным заёмщикам.

Банкам заранее было известно, что погасить такие ипотеки невозможно. Эти кредиты были включены в ипотечные пулы, что и привело к обесцениванию ИСУ.

Чтобы такого не произошло в нашей стране, необходим строгий контроль. В пулы должны включаться только высоколиквидные ипотеки.

Ипотечное покрытиеПравить

Ипотечным покрытием принято называть права требования о возврате основной суммы долга и/или об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, а также денежные средства, государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных законодательством. Обращение взыскания на ипотечное покрытие осуществляется только в судебном порядке.

Требование, которое входит в ипотечное покрытие, должно подтверждаться документально, в том числе посредством зарегистрированного договора об ипотеке, регистрации прав на недвижимое имущество (предмет ипотеки), кредитного договора или договора займа, закладной. Если требование обеспечено недвижимым имуществом, то последнее необходимо застраховать от риска утраты или повреждения в пользу кредитора на весь срок действия обязательства. Так как застраховать возможно лишь конкретное имущество, то замена предмета залога исключена. Перечисленные требования к ипотечному покрытию призваны обеспечить владельцам ипотечных ценных бумаг возврат их рыночной стоимости.

Это сумма средств, которые должны заплатить банку (кредитору) все его ипотечные заемщики по заключенным ими кредитным договорам, включая платежи по основному долгу и проценты. Этот показатель используется банком в качестве базы для расчетов возможного объёма эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Виды ипотечных ценных бумагПравить

Облигацией с ипотечным покрытием называется ценная бумага, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. Данная бумага выпускается как в документарной, так и бездокументарной формах. Главным образом на рынке обращаются жилищные облигации, то есть имеющие покрытием права требования, обеспеченные залогом жилого помещения. При этом жилищные облигации не могут быть обеспечены залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

Таким образом, отличительной чертой облигаций как вида ипотечных ценных бумаг является тот признак, что исполнение обязательств по такой облигации обеспечивается залогом ипотечного покрытия (вместо залога недвижимости), причём данное покрытие в большинстве случаев составлено обеспеченными ипотекой правами требования.

Отсюда вытекает, в частности, что для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной. Поэтому при нарушении обязательств, которые вытекают из таких облигаций (скажем, когда банк, эмитирующий ипотечные облигации, отказался от выплат по ним), владелец этих бумаг вправе обратить взыскание на ипотечное покрытие, каковое является предметом залога. Между тем залогодатель (собственник жилого помещения) несёт ответственность за неисполнение только своего обязательства, вытекающего из кредитного договора, обеспеченного ипотекой жилого помещения.

Размер обязательств по всем находящимся в обращении облигациям с ипотечным покрытием не должен превышать сумму ипотечного покрытия, что служит существенным условием защиты прав владельцев данных облигаций. При этом сумма обеспеченных ипотекой требований, входящих в ипотечное покрытие облигаций, не должна составлять менее 80 % номинальной стоимости выпускаемых облигаций. Вместе с тем основная сумма требований по договору займа или кредитному договору, обеспеченному ипотекой или закладной, не должна превосходить 80 % рыночной стоимости недвижимого имущества, составляющего предмет ипотеки и оцененного независимым оценщиком.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться исключительно кредитными организациями и ипотечными агентами, в роли которых выступают специализированные коммерческие организации (акционерные общества), основным видом деятельности которых является приобретение прав требований и выпуск ипотечных облигаций. В последнем случае предоставивший ипотечный кредит банк уступает права требований, вытекающих из кредитного договора, ипотечным агентам, что также рассматривается в качестве направления рефинансирования ипотечного капитала, поскольку этот капитал пополняется в кратчайшие сроки за счёт быстрого возврата сумм ипотечных кредитов (за исключением процентов, оговоренных в соглашении между банком и ипотечным агентом).

Ипотечные сертификаты участия

Ипотечный сертификат участия представляет собой именную ценную бумагу без номинальной стоимости, удостоверяющую долю её владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием и прочие права, предусмотренные законодательством и близкие к правам владельца инвестиционного пая. Ипотечные сертификаты участия, таким образом, выступают в роли инструмента обмена при передаче кредитной организацией прав требования, вытекающих из кредитных договоров, в доверительное управление управляющей компании.

Выдавать ипотечные сертификаты участия вправе только коммерческая организация (акционерное общество), имеющая лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Управление имущественным комплексом, составляющим ипотечное покрытие, осуществляется в интересах владельцев ипотечных сертификатов участия.

Кредитная организация, становящаяся владельцем ипотечного сертификата участия, обретает общую долевую собственность на ипотечное покрытие, находящееся в доверительном управлении. В эту долю входит пул имущества и обязательственных прав, который состоит из денежных требований, финансовых средств, ценных бумаг и недвижимости.
Владение, хранение и учёт составляющих ипотечного покрытия осуществляются в соответствии с компетенцией управляющим и специализированным депозитарием. Первый (управляющий) владеет, пользуется и распоряжается ипотечным покрытием в интересах владельцев ипотечных сертификатов участия. Второй (депозитарий) осуществляет контроль над деятельностью управляющего путём ведения реестра ипотечного покрытия.

• Ипотечные ценные бумаги: инвестиционный анализ, структурирование, инструменты повышения кредитного качества. Дата обращения: 5 декабря 2012. Архивировано 14 июля 2012 года.
• Федеральный закон Российской Федерации от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ. Дата обращения: 5 декабря 2012. Архивировано 22 января 2013 года.
• Рынок ценных бумаг Российской империи, 2014, с. 139.
• Рынок ценных бумаг Российской империи, 2014, с. 140.
• ↑ 1 2 3 Рынок ценных бумаг Российской империи, 2014, с. 141.
• ↑ 1 2 3 Рынок ценных бумаг Российской империи, 2014, с. 142.
• Рынок ценных бумаг Российской империи, 2014, с. 143.
• Рынок ценных бумаг Российской империи, 2014, с. 144.
• Рынок ценных бумаг Российской империи, 2014, с. 145.
• АИЖК: ипотечные ценные бумаги помогут перезапустить рынок ипотеки в России, газета «Ведомости»

Особенности ипотечных сертификатов участия

Инвестирование в ипотеку чем-то напоминает инвестиции в паевые фонды – ПИФы. Механизм один и тот же. Инвестор отдаёт деньги Управляющей Компании, которая вкладывает их в ипотечный пул. Разница состоит лишь в том, что эта инвестиция безопасна, защищена от потерь и имеет гарантированную прибыль.

Правда, здесь есть одно «но». Доходность полностью зависит от дисциплинированности Заёмщиков. Если они платят аккуратно ежемесячные платежи, то Инвестор получает прибыль. Если же Заёмщик не в состоянии погасить ипотеку, то его недвижимость изымается и реализуется по бросовой цене, лишь бы покрыть убытки. В этом случае Инвестор остаётся с минимальным доходом. Впрочем, пул состоит из множества закладных, процент несостоятельных Заёмщиков невелик.

Дивиденды держателям ИСУ выплачивают обычно раз в два месяца. Суммы могут быть различны, если Заёмщики платят не в срок, но при благоприятном развитии Инвесторы получают прибыль на уровне средних ипотечных ставок с учётом удержания двух-трёх процентов на комиссионные УК.

Также следует учитывать, что Инвестор с полученного дохода должен заплатить налог, что также отразится на итоговой прибыли.

Особенности и отличия ИСУ от других ценных бумаг:

• это не долговой документ, а бумага, удостоверяющая размер доли в общем ипотечном инвестировании;
• ипотечные сертификаты не являются эмиссионными, что упрощает их выпуск;
• все выпущенные и выданные сертификаты указываются в положениях договора доверительного управления;
• у сертификатов отсутствует номинальная стоимость, поэтому они могут находиться в свободном обращении;
• сертификат может приобрести государственная организация, юридическое или частное лицо;
• размер инвестиций ничем не ограничен.

Заключение

Российский рынок ценных ипотечных бумаг пока ещё находится в зачаточном состоянии, но совершенствуется усиленными темпами. ИСУ – перспективный инструмент для развития ипотечного кредитования, поэтому их выпуск и распространение будет поощряться как банками, так и государством.

(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)